大悅城控股推出的最新產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”首店終于在年前迎來(lái)開(kāi)業(yè)。

12月27日，北京商報(bào)記者走訪大興大悅春風(fēng)里看到，該項(xiàng)目以街區(qū)的形式和市內(nèi)購(gòu)物中心模式相結(jié)合，并引入了一些品牌定制門店或升級(jí)門店。

雖然該項(xiàng)目以30%區(qū)域首進(jìn)率為亮點(diǎn)，但記者對(duì)比周邊商業(yè)發(fā)現(xiàn)，一些特色的升級(jí)門店或定制門店品牌在周邊區(qū)域早已布局，同時(shí)該項(xiàng)目周邊還有龍湖天街、凱德MALL等大型綜合體，在品牌同質(zhì)化及客群被分流方面存在逐漸擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。

有分析指出，想要長(zhǎng)期保持品牌競(jìng)爭(zhēng)力，大悅春風(fēng)里仍需對(duì)品牌進(jìn)行差異化調(diào)整。

零售比例過(guò)重

首店概念吸客，新型門店或是大興大悅春風(fēng)里的亮點(diǎn)。北京商報(bào)記者走訪看到，開(kāi)業(yè)初期的周末時(shí)段，該商場(chǎng)客流較多，部分門店出現(xiàn)就餐等位等現(xiàn)象。記者了解到，大興大悅春風(fēng)里引入了區(qū)域首家MUJI、星巴克獨(dú)棟花園寵物店、京東7FRESH七鮮超市2.0升級(jí)店面、呷哺呷哺首家主題店等多家特色門店。

大悅春風(fēng)里作為大悅城體系的最新產(chǎn)品線，必然在體驗(yàn)感上下足功夫，但北京商報(bào)記者通過(guò)對(duì)比品牌發(fā)現(xiàn)，從門店功能性上來(lái)看，該商場(chǎng)的零售占比依舊高出了此前的設(shè)想。記者根據(jù)商場(chǎng)提供的品牌導(dǎo)覽粗略統(tǒng)計(jì)，目前商場(chǎng)開(kāi)業(yè)品牌數(shù)量近250家，其中零售品牌的門店大約為143家，餐飲品牌為78家，娛樂(lè)類品牌為25家，零售、餐飲與娛樂(lè)業(yè)態(tài)的數(shù)量比例大致為6：3：1。

而在此前，大悅城控股推出“大悅春風(fēng)里”這一產(chǎn)品線時(shí)表示，“大悅春風(fēng)里”項(xiàng)目瞄準(zhǔn)25-45歲的新興中產(chǎn)和成熟中產(chǎn)。與面向18-35歲、定位潮流時(shí)尚的大悅城不同，大悅春風(fēng)里更生活化，包括餐飲、休閑、娛樂(lè)、社交、家庭、親子在內(nèi)的生活類業(yè)態(tài)占比較高，零售業(yè)態(tài)的比例比大悅城少。當(dāng)時(shí)對(duì)于這一產(chǎn)品線的業(yè)態(tài)配比估計(jì)是零售、餐飲和娛樂(lè)生活配比為4：3：3或者3：4：3。

尋求差異化

作為城市更新項(xiàng)目，硬件改造上的難度對(duì)大興大悅春風(fēng)里可能造成一定的影響，但從附近區(qū)域現(xiàn)有品牌和商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，同樣也存在對(duì)該項(xiàng)目造成分流的可能。就從該商場(chǎng)主力店超市來(lái)看，具有體驗(yàn)感差異化的確讓七鮮市集更具看點(diǎn)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，七鮮超市能否撐起大悅春風(fēng)里的超市業(yè)態(tài)，并成為周圍居民首選超市，甚至為大悅春風(fēng)里制造源源不斷的客流，這些還是后話。

北京商報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，距離大悅春風(fēng)里僅百米有余處，有一家物美超市，已有穩(wěn)定的客群；直線距離1000米內(nèi)還有另一家物美超市、京客隆超市和數(shù)家非連鎖超市及便利店。從內(nèi)部構(gòu)成、品類設(shè)置、價(jià)格設(shè)定乃至到家配送方面，七鮮超市與周遭的超市均處于搶奪客流的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。或許，對(duì)于長(zhǎng)期商業(yè)項(xiàng)目匱乏的火神廟商業(yè)中心來(lái)講，帶有新鮮感的七鮮超市能增加客流。但單從超市業(yè)態(tài)來(lái)講，較為集中的超市自然會(huì)爭(zhēng)奪彼此的客群，七鮮超市與物美超市又同時(shí)提供線上下單配送到家，兩者線上的商圈范圍也存在重疊甚至是重合。

再?gòu)纳虡I(yè)綜合體方面來(lái)看，距離大興大悅春風(fēng)里開(kāi)車約10分鐘左右的路程可以到達(dá)龍湖大興天街和凱德MALL天宮院店，而這兩大項(xiàng)目不論是從體量上還是交通位置上來(lái)看，都比大興大悅春風(fēng)里略占優(yōu)勢(shì)。距離大興大悅春風(fēng)僅有7000米的龍湖大興天街購(gòu)物中心與地鐵無(wú)縫連接，面積達(dá)15萬(wàn)平方米，大興天街購(gòu)物中心引入了很多體驗(yàn)業(yè)態(tài)，覆蓋影院、溜冰場(chǎng)、兒童樂(lè)園、餐飲等，其中，引進(jìn)了一個(gè)2200平方米符合國(guó)際賽事標(biāo)準(zhǔn)的真冰冰場(chǎng)，3300平方米的兒童樂(lè)園，囊括了小小孩到大小孩各個(gè)成長(zhǎng)周期的娛樂(lè)項(xiàng)目。距離大興大悅春風(fēng)里只有8000米左右的凱德MALL天宮院店同是地鐵上蓋項(xiàng)目，總體量高達(dá)20萬(wàn)平方米，當(dāng)初該商場(chǎng)進(jìn)駐也是為該區(qū)域帶來(lái)了近50個(gè)首店品牌。可見(jiàn)，隨著大興大悅春風(fēng)里入局較慢，一些區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)被提前占領(lǐng)，只能靠后期運(yùn)營(yíng)和調(diào)整來(lái)尋求差異化。

營(yíng)銷IP謀出路

隨著品牌擴(kuò)張、消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，說(shuō)到底也成了爭(zhēng)奪消費(fèi)者的競(jìng)爭(zhēng)。北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)認(rèn)為，購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)一步升級(jí)，已從品牌、餐飲方面的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)換為品牌時(shí)尚、藝術(shù)沉浸的競(jìng)爭(zhēng)。一些非常好的營(yíng)銷活動(dòng)對(duì)吸引消費(fèi)者以及商場(chǎng)環(huán)境構(gòu)建等方面都有促進(jìn)作用，而不是僅僅去超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)態(tài)組合和品牌組合，只有項(xiàng)目能夠維持場(chǎng)內(nèi)不斷有好的特色I(xiàn)P進(jìn)駐，吸引消費(fèi)者專程前來(lái)，才能夠脫穎而出。

不過(guò)，賴陽(yáng)指出，大悅春風(fēng)里在大興黃村區(qū)域依舊很有增長(zhǎng)前景。因?yàn)辄S村居民密度較高，大悅春風(fēng)里的進(jìn)駐對(duì)于黃村原本的商業(yè)中心有環(huán)境氛圍提升的作用，對(duì)原有的商業(yè)中心是一個(gè)很大的升級(jí)。

對(duì)于項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平持同樣看法，他表示，大悅春風(fēng)里這一產(chǎn)品線推出的初衷就是滿足中產(chǎn)消費(fèi)者中的細(xì)分客群，對(duì)生活的品質(zhì)、品位有追求的人群，所以未來(lái)的市場(chǎng)空間依舊比較大。所以大悅春風(fēng)里在抓住目標(biāo)客群的同時(shí)，應(yīng)發(fā)揮大悅城創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)，更好地滿足中產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)場(chǎng)景和文化消費(fèi)體驗(yàn)的需求。

從大悅春風(fēng)里所處的項(xiàng)目位置來(lái)看，王永平表示，雖然該區(qū)域不能與西城、朝陽(yáng)、東城等區(qū)域相比，但至少該項(xiàng)目立足北京市場(chǎng)，周邊的人群也都是在北京工作的消費(fèi)客群。此外，該項(xiàng)目屬于從房地產(chǎn)基金購(gòu)買進(jìn)行改造，只要維持創(chuàng)新，保持自己的格調(diào)，這將是一個(gè)值得期待的創(chuàng)新項(xiàng)目。