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撰文/王雪

市場(chǎng)機(jī)制下，只有競(jìng)爭(zhēng)，才能催生強(qiáng)者，這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域亦是顛撲不破的真理。

近年來，一些新興商業(yè)體以出類拔萃之姿趕超同行，以一己之力打破市場(chǎng)平衡，重塑商圈價(jià)值，成為行業(yè)不可多得的優(yōu)秀考察案例。鄭州正弘城便是很好的樣板。

2018年11月18日，商業(yè)新貴正弘城拉開了試營(yíng)業(yè)的大幕，從此一鳴驚人，確立了自己鄭州商業(yè)風(fēng)向標(biāo)的地位。

雙地鐵零距離接駁（2號(hào)線、8號(hào)線規(guī)劃中）、40萬方都市綜合體、20萬方購(gòu)物中心、二十大主力品牌、三大零售主題館（針對(duì)不同的消費(fèi)群體3F Kid’story+4F潮館+5F Power Zone）、兩大餐飲主題街區(qū)（B1F食光里+8F宴豫·饕客），世界級(jí)藝術(shù)裝置、鄭州首家屋頂露天花園、室內(nèi)飛天梯（4F-6F、6F-8F）、同層停車，500平米跨層氣質(zhì)中心—正弘之眼……一系列亮點(diǎn)無不在向人們宣示，正弘城將打造河南最具調(diào)性的品牌購(gòu)物氛圍，河南規(guī)模最大、最具特色的餐飲休閑娛樂、最具科技感的智慧消費(fèi)體驗(yàn)。

雖然開業(yè)至今不到三年，正弘城業(yè)績(jī)一路飆升，從2019年的30億做到了2020年的35億，疫情中逆勢(shì)增長(zhǎng)達(dá)16.7%，今年目標(biāo)更是劍指45億。項(xiàng)目憑借過硬的實(shí)力不僅征服了鄭州品質(zhì)消費(fèi)客群，還贏得了業(yè)界贊譽(yù)的目光，訪客紛至沓來。它是怎么做到的？

近日，《聯(lián)商網(wǎng)》專程對(duì)話河南正弘商業(yè)管理有限公司總裁劉永松，解密正弘城的成功密碼。

花園路商圈迎商業(yè)新軍 

正弘城躋身商業(yè)頂流

“商都”鄭州在商業(yè)地產(chǎn)的開拓道路上一直有著鮮明特色。

一方面，傳統(tǒng)核心商圈二七商圈多年來穩(wěn)坐奢侈品集散地的頭把交椅，花園路商圈經(jīng)過20年的變遷躍升為年輕時(shí)尚潮流地，加上發(fā)展迅速的鄭東新區(qū)商圈、西區(qū)商圈、北區(qū)商圈、高新區(qū)商圈……鄭州商圈呈現(xiàn)多極化的發(fā)展格局。

另一方面，商圈之間的較量暗涌，比拼漸趨激烈。尤其是近年來，匯聚了國(guó)內(nèi)名企萬達(dá)、華潤(rùn)、恒大、大商以及河南本土領(lǐng)軍企業(yè)建業(yè)、正弘、新田、丹尼斯的花園路商圈，再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，花園路商圈商業(yè)體量已經(jīng)超百萬平方米。隨著新興商業(yè)體的不斷開業(yè)，花園路商圈的商業(yè)集聚度日益提高，商圈整體實(shí)力不斷抬升，商圈影響力已不可同日而語(yǔ)。

2018年11月，在藍(lán)堡灣地王之上，正弘城的橫空出世給鄭州北區(qū)人民帶來了巨大驚喜。正弘城作為整個(gè)正弘藍(lán)堡灣超140萬m2大型城市綜合體的最后一塊拼圖，它不僅填補(bǔ)了商圈內(nèi)高端消費(fèi)空白，更引領(lǐng)了鄭州時(shí)尚年輕消費(fèi)潮流，對(duì)整個(gè)片區(qū)的發(fā)展及重要性不言而喻。

正弘城購(gòu)物中心定位“潮流、人文、藝術(shù)、生活”，整體的規(guī)劃布局、建筑技藝以及外部顧問資源的搭配上，堪稱一流。除了打造雙首層概念，引入同層停車外（除地下停車場(chǎng)外，購(gòu)物中心的2-5層也均設(shè)置了一定數(shù)量的停車位），還在屋頂打造了一個(gè)空中花園。在業(yè)態(tài)配比上，正弘城薈萃500余家品牌、15大輕奢標(biāo)桿、28支國(guó)際一線化妝品、二十大主力品牌、三大零售主題館、兩大餐飲主題街區(qū)、頂配CGV影院、室內(nèi)動(dòng)物城、150家特色美食、特斯拉和蔚來兩大汽車品牌、近百家首進(jìn)鄭州品牌等。

通過多元化的業(yè)態(tài)配比、細(xì)致體貼的特色服務(wù)、科技前衛(wèi)的有趣互動(dòng)等，正弘城逐步樹立了鄭州國(guó)際化生活方式中心的典范，與此同時(shí)，客流和業(yè)績(jī)得到豐厚回報(bào)：

試營(yíng)業(yè)同期開業(yè)率95%、月均客流超200萬、開業(yè)一年業(yè)績(jī)超20億元(不含特斯拉、蔚來汽車等外租區(qū)域業(yè)績(jī)，下同)、第二年業(yè)績(jī)超35億元、開業(yè)以來品牌更新60%以上、會(huì)員100萬+……正弘城一舉躋身鄭州商業(yè)頂流。

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理出精髓 

正弘城磨煉“人貨場(chǎng)技”

一出場(chǎng)就是“王炸”的正弘城，與其精細(xì)化的百貨店經(jīng)營(yíng)管理模式的先天基因分不開。眾所周知，相較于購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)，百貨店集經(jīng)營(yíng)管理于一身，可以充分發(fā)揮出對(duì)人、貨、場(chǎng)更加精準(zhǔn)的管理優(yōu)勢(shì)。

有著豐富百貨操盤經(jīng)驗(yàn)的河南正弘商管團(tuán)隊(duì)從一開始就確立了正弘城“人、貨、場(chǎng)、技”四大要素的經(jīng)營(yíng)核心，圍繞人做內(nèi)容，圍繞場(chǎng)做體驗(yàn)，圍繞貨做個(gè)性化，圍繞技術(shù)做創(chuàng)新，以此實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)和突圍。

《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，正弘城注重內(nèi)容產(chǎn)品定位與組合，追求高坪效，打造了主題館、主題街區(qū)，整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例還是把控得當(dāng)，零售業(yè)態(tài)面積雖只占55%，但貢獻(xiàn)了超70%的業(yè)績(jī)。

1、強(qiáng)品類聚集，打造豪華品牌陣容

化妝品是正弘城的強(qiáng)勢(shì)品類，場(chǎng)內(nèi)各種高端化妝品牌齊聚，堪稱河南化妝品旗艦陣容，僅一樓南部的小中庭就匯集了CHANEL、DIOR、ESTEELAUDER、LANCOME、LAMER等29個(gè)一線國(guó)際化妝品牌，加上其他樓層熱銷的網(wǎng)紅美妝品牌，約有近40家。

《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，過去一年，正弘城僅化妝品單個(gè)品類線上就賣了2億元，今年線上線向下業(yè)績(jī)有望沖刺6億元。

此外，正弘城還引進(jìn)了眾多首次進(jìn)入鄭州的品牌，如MARNI、MAXMARA studio、HUGOBOSS、I.T、i.t、Aape、Gloden Goose、BLOOMHUB等，以及華中首家蔚來中心和河南首家特斯拉體驗(yàn)店、面積達(dá)1000平米河南首家華為PLUS授權(quán)店。

在餐飲方面，全場(chǎng)500多個(gè)品牌中，占比近30%，兩大餐飲美食街區(qū)，食光里、宴豫饕客，囊括了150家全球美食、數(shù)十家首進(jìn)鄭州美食，其中首進(jìn)河南的美食包括湊湊、柴門飯兒、太食獸、鹿港小鎮(zhèn)、喜茶、奈雪、伏見桃山等。除了首進(jìn)，還有廣受食客們喜愛的巴奴、曼玉、上井、北疆飯店、熙長(zhǎng)安等。

2、打造智能服務(wù)閉環(huán) 小程序“正弘城+”成增長(zhǎng)新引擎

隨著技術(shù)的變革發(fā)展，線上智能服務(wù)已成為實(shí)體零售引流、創(chuàng)收的重要抓手。對(duì)于線下商場(chǎng)來說，小程序等同于一個(gè)統(tǒng)一導(dǎo)入流量的入口，是匯聚、沉淀私域流量的有效途徑。

2019年6月18日，微信小程序“正弘城+”正式上線運(yùn)營(yíng)，因?yàn)椤罢劭鄄粩唷]到家”的特點(diǎn)，得到了年輕消費(fèi)群體的喜愛。《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，2020年，僅國(guó)際化妝品品類就實(shí)現(xiàn)了2個(gè)億的銷售業(yè)績(jī)。小程序的粉絲增長(zhǎng)速度更是令人咋舌，目前已超過100萬。小程序日活用戶平峰達(dá)到1.5萬，周末或者營(yíng)銷季甚至可以達(dá)到2-3萬，超過了一家百貨店一天的客流量。

據(jù)悉，目前“正弘城+”非營(yíng)業(yè)時(shí)間的成交額在穩(wěn)步上升，占比達(dá)到了營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)銷售額的30%左右。下一步，“正弘城+”將上線第三方的配送服務(wù)。根據(jù)正弘城的設(shè)想，未來隨著線下布局的延展，小程序“正弘城+”的線上業(yè)務(wù)體量將覆蓋到整個(gè)河南市場(chǎng)，打通所有會(huì)員。

“技術(shù)永遠(yuǎn)是為業(yè)務(wù)服務(wù)的，所有的業(yè)務(wù)都要實(shí)現(xiàn)線上化操作，這樣有助于線下業(yè)務(wù)的深入整合。”劉永松告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，正弘城還針對(duì)餐飲品類專門搭建了小程序，除了滿足消費(fèi)者的日常就餐需求之外，借鑒大眾點(diǎn)評(píng)、美團(tuán)等專業(yè)第三方消費(fèi)點(diǎn)評(píng)平臺(tái)的運(yùn)作機(jī)制，結(jié)合客戶評(píng)價(jià)、排行榜等操作，建立品牌商家競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)化消費(fèi)者線上體驗(yàn)。

持續(xù)調(diào)改優(yōu)化品牌組合 

引領(lǐng)消費(fèi)需求是升級(jí)方向

商場(chǎng)自開業(yè)那天起，調(diào)整便成為了經(jīng)營(yíng)的常態(tài)之一。好的商場(chǎng)業(yè)績(jī)是調(diào)出來的，不斷優(yōu)化、引進(jìn)更優(yōu)質(zhì)的品牌，引領(lǐng)消費(fèi)需求的升級(jí)，才能筑起商場(chǎng)的護(hù)城河，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

盡管業(yè)績(jī)?cè)诓粩嘞蛏吓噬瑒⒂浪蓪?duì)持續(xù)增長(zhǎng)的邊界認(rèn)知卻十分清醒：購(gòu)物中心要緊跟市場(chǎng)變化，快速調(diào)整才能持續(xù)引領(lǐng)消費(fèi)需求。“強(qiáng)者恒強(qiáng)，聚集度越高，商場(chǎng)的成長(zhǎng)性就越高”。

開業(yè)近三年來，正弘城的品牌調(diào)整率已接近70%，僅2020年已累計(jì)調(diào)整品牌數(shù)量超過了200個(gè)。今年，正弘城持續(xù)加大調(diào)整力度，其中品牌的優(yōu)化升級(jí)是重點(diǎn)，不斷引入首進(jìn)城市的品牌，一方面繼續(xù)鞏固正弘城在高端商業(yè)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)的成果和影響力，另一方面，進(jìn)一步強(qiáng)化正弘城作為鄭州年輕潮流新地標(biāo)的主咖地位。

不斷調(diào)整之下，正弘城的客流亦再創(chuàng)高峰，劉永松預(yù)計(jì)，全場(chǎng)全年客流將超過2500萬。

聚焦鄭州輻射河南 

正弘商管要做深做強(qiáng)

在剛剛出爐的2021城市商業(yè)魅力排行榜上，鄭州再次躋身新一線城市隊(duì)伍，并在商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、未來可塑性三個(gè)單維度榜單上一刷存在感。

作為人口大省——河南省的省會(huì)城市，鄭州對(duì)其他地市的虹吸效應(yīng)顯著，省內(nèi)人口的流入，以及作為中部地區(qū)重要的中心城市、國(guó)家重要的綜合交通樞紐，鄭州的城市框架不斷擴(kuò)大，隨之而來的是商業(yè)空間的無限增大。

鄭州常住人口達(dá)1260萬，遠(yuǎn)高于中部六盛其他省會(huì)城市（武漢、合肥、太原、南昌、長(zhǎng)沙），加之鄭州對(duì)整個(gè)河南省的輻射作用下，消費(fèi)群體基數(shù)龐大，消費(fèi)潛力有待挖掘和釋放。如此重大的戰(zhàn)略機(jī)遇下，商業(yè)自然不能也不會(huì)缺席，通過商業(yè)的力量，助力鄭州城市影響力和聚合能力的烘托與打造。

“目前，鄭州商業(yè)相對(duì)沒有那么多，競(jìng)爭(zhēng)不是太激烈，但隨著外來商業(yè)的入局，未來一定會(huì)重新洗牌。”對(duì)鄭州的商業(yè)格局了然于胸，正弘商管率先布局，搶占先機(jī)。據(jù)悉，旗下另一產(chǎn)品線、定位更年輕更時(shí)尚的正弘?yún)R已落子鄭州西區(qū)，預(yù)計(jì)明年9月亮相。除了鄭州，正弘商管在整個(gè)河南的戰(zhàn)略布局也已提上日程，未來5年內(nèi)，計(jì)劃在河南至少開出三家標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目。

聚焦區(qū)域，做深做強(qiáng)，是正弘商管發(fā)展的策略，亦是態(tài)度，是底氣和實(shí)力的彰顯。“開店數(shù)量只是一個(gè)方面，我們更注重質(zhì)量，開一個(gè)就要成功一個(gè)，我們希望做到進(jìn)入一個(gè)地方，位置、體量各個(gè)方面都是當(dāng)?shù)刈詈玫摹！?/p>