一則股權變動，合生創展引援信托的動作浮出水面。

近日，合生創展旗下公司出現股權變更，合生創展將北京盛宏辰悅房地產開發有限公司70%股權轉讓予中融國際信托有限公司。該公司涉及到的項目，正是合生創展于年初競得的北京大興舊宮項目。

實際上，在合生創展的擴張中，引援信托的動作并不罕見。2020年豪擲180億元奪得的分鐘寺三宗地塊，同樣能夠發現信托的身影。

觀點地產新媒體了解到，拿下分鐘寺三宗土地的公司均由中誠信托持有的寧波誠車投資管理合伙企業（有限合伙）持股70%，另外30%股權的直接受益人則為合生創展旗下地產基金。

引信托入局，合生創展既能夠獲取資金支持，更能夠將部分負債移至表外。

北京項目引援

近日，合生創展旗下項目公司出現股權變更，合生創展將北京盛宏辰悅房地產開發有限公司70%股權轉讓予中融國際信托有限公司。

在股權變更前，北京盛宏辰悅房地產由北京合生綠洲房地產持股100%。而北京合生綠洲房地產由合生集團有限公司持股100%。變更后，該公司由中融信托持股70%，北京合生綠洲持股30%。

資料顯示，北京盛宏辰悅房地產開發有限公司成立于2019年6月17日，法定代表人為李小廣，注冊資本為3333.33萬元人民幣，經營范圍包含：房地產開發；物業管理。

該公司涉及到的項目主要是合生創展于年初斬獲的北京大興區舊宮項目。

今年1月26日，合生創展全資附屬公司北京盛宏辰悅擊退中海、華潤、金茂等十余家房企，以"觸頂"價46.57億元+21%的自持比例競得北京大興舊宮地塊，溢價率10.88%，成交樓面價接近3.5萬元/平米，這一樓面價相當于2020年大興區新房成交均價4.37萬元/平米的80%。

觀點地產新媒體了解到，該土地由位于北京大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區的三幅地塊組成，總用地面積為5.7萬平方米，地塊為純二類居住用地，容積率為2.2-2.4，不限房價。

彼時，合生創展計劃把該土地發展成為多座合共約有133,066平米建筑控制規模面積的住宅大樓，估計建筑工程將大約會在2021年6月開始，而預售則大約會在2021年8月開始。

合生創展稱，該土地位于南五環外側，屬優質地段，毗鄰地鐵站，該地區及附近地區對住宅物業的需求持續高企，因此該土地在開發為住宅物業方面具有巨大潛力，且收購事項為一個良好的投資機會。

公開資料顯示，舊宮地塊周邊有9個新房項目，均已入市，在售價格介于5.2萬元/平米至6萬元/平米之間，其中，中海寰宇時代均價在5.28萬元/平米左右。

今年4月，合生公布該項目案名為"合生me悅"。

信托身影

引入信托持股70%，合生創展也順利將負債移至表外。而這一"財技"對于合生創展來說并不陌生。

2020年5月19日，合生創展接連在北京分鐘寺斬獲地塊，合計斥資近180億元，這一數值將近合生創展2019年全年營收。

在當時，180億元的土地款對合生創展來說并不是小數目。

截至2019年底，合生創展集團在手現金126.35億港元(折合人民幣115.77億元)，并不足以支付180億元的拿地款，加上一年內到期需償還的貸款約160.73億港元(人民幣147.28億元)。這意味著，此次拿地需要較大資金支援。

由此，合生創展找來了中誠信托。觀點地產新媒體了解到，拿下分鐘寺三宗土地的公司分別是北京合盈銳恒房地產開發有限公司(L-41地塊競得人)、北京合昕辰銳企業管理有限公司(L-39地塊競得人)、北京合宏達盛企業管理有限公司（LL-24、L-26地塊競得人）。

三家公司的股權結構頗為相似。企查查中顯示，上述三家企業的大股東均為寧波誠車投資管理合伙企業（有限合伙），持股比例為70%：5月11日，寧波誠車投資加入北京合盈銳恒；5月13日，寧波誠車投資加入北京合昕辰銳； 4月24日，寧波誠車投資加入北京合宏達盛。

另外30%股權，兩家由廊坊市合富匯華企業管理合伙企業（有限合伙）持有，一家由廊坊市合佳景潤企業管理合伙企業（有限合伙）持有，最終受益人為合生資本（寧波）控股有限公司。

據悉，這一公司正是合生創展的地產基金。有分析指出，合生資本（寧波）多聚焦于內部項目融資，以多層嵌套方式提供表外資金支持。但由于合生創展擴張期發展較晚，目前涉及的表外融資項目規模較小。

那么，寧波誠車投資是何許人也？進一步調查發現，該企業由中誠信托認繳出資額59.99億元，股權占比約75%。

信托之外，朱氏家族還擅長借助珠江人壽這一關聯公司。眾所周知，分鐘寺三宗地塊均由兄弟公司珠江地產承擔一級開發。2009年，分鐘寺土地一級開發項目授權給北京嘉富龍，北京嘉富龍所承擔的土地開發建設補償等一級開發成本高達113億元。該公司由珠江地產持股62.14%，珠江人壽持股約35.83%

根據掛牌公告里面提到的補償協議，北京嘉富龍"有權收取有關部門返還的該宗地的土地開發建設補償費"。也就是說，合生創展需要支付的180億元的土地款中，實際只需再拿出約67億元的政府土地出讓收益款。

截至2020年9月底，珠江投資已收回約113億元的一級土地整理出讓返還款，在集團內部實現了一二級聯動。

眾多手段，都是合生創展擴張路上的重要抓手，以對沖長期債務規模的擴大。2020年末，合生創展的有息負債總額為1075.38億港元，相比于2019年的633.9億元增加約69.6%，同時，其在期末的現金及銀行結余（包含受限制現金）約為279.1億港元，同比增長120.8%，在手現金足夠覆蓋短期借款。

2020年財報顯示，合生創展負債雖有所提升，但仍滿足央行"三道紅線"要求：剔除預收款后的資產負債率為64%，較上年同期增長約1個百分點；凈負債率81%，較2019年末上升約13個百分點；非受限現金短債比為1.56，較上年同期提升約0.56。