五環外的商業服務業由冷清變熱鬧。

近日，北京市商務局網站發布《北京市“十四五”時期商業服務業發展規劃（征求意見稿）》（以下簡稱《規劃（征求意見稿）》）提到，加強新城地區消費新載體建設。北京將以軌道微中心建設為抓手，打造購物、商務、公共服務、文化娛樂于一體的軌道微中心消費鏈。

實際上，五環外市場成為項目運營商重奪人氣、扳回市場的焦點。在業內專家看來，五環外集聚年輕消費人群，對于購物、餐飲、娛樂消費的需求在增長。現如今，五環外的“新地標”也在同步建立中。

打造軌道微中心消費鏈

“十四五”期間，北京商業服務業迎來更多利好政策。7月6日，北京市商務局發布的《規劃（征求意見稿）》鼓勵打造消費新地標，尤其對五環外商業服務業提出更多規劃內容。

《規劃（征求意見稿）》中提出，建設城市副中心新型消費圈。北京將以環球主題公園、大運河景區建設為重點，布局一批高品質商業設施，建成城市副中心劇院、圖書館、博物館等一批標志性、現代化公共文化設施，提升城市副中心文化生活品質。

不僅北京城市副中心，未來五年內，懷柔、平谷等五環外區域也是北京商業服務業發展的重點。《規劃（征求意見稿）》提到，北京還將加強新城地區消費新載體建設。例如，以軌道微中心建設為抓手，在懷柔南站、未來科學城南區站、平谷站等軌道交通站點，打造購物、商務、公共服務、文化娛樂于一體的軌道微中心消費鏈。

另外，北京還將以世界休閑旅游大會資源可持續利用為重點，在平谷區金海湖地區打造會議會展小鎮、購物消費小鎮和旅游小鎮。同時，回天地區將依托龍域、龍澤、龍德三大特色商圈，將該地區打造成為“商圈+生活圈+夜經濟”消費重鎮。

從規劃中提及的地點來看，位置多位于五環外。遠郊區的商業設施連鎖化不斷提升。北京市商務局數據顯示，從2020年新設提升基本便民商業網點情況看，城區新設提升網點的連鎖化率在八九成以上，大多數郊區新設提升網點的連鎖化率僅四成到六成。

“五環外”消費進階

北京市區內人口外遷和遠郊本地居民消費能力的提高，促使遠郊消費活力不斷被激發。今年2月，北京市商務局會同戴德梁行發布的《北京市商圈活力研究報告》顯示，北京全市52個商圈綜合排名中，房山長陽商圈擠入前十名，排位第四。

北京商業主體同樣看好五環外市場。北京商報記者在采訪中了解到，大型商企即將進駐昌平地區。據悉，未來幾年內，合生商業旗下產品線合生匯、京投集團平西府地鐵上蓋商業綜合體、首開旗下回龍觀G區商業綜合體、智薈街、樂多港萬達廣場等項目將會陸續進駐昌平區。

獲評國家AAA級旅游景區的中糧·祥云小鎮，運營負責人也對城郊商業抱有高期待。中糧·祥云小鎮相關負責人表示，商業項目在城郊完善區域配套商業設施的同時，與城區商業項目形成差異化，更有利于破圈。

北京商報記者統計發現，龍湖商業旗下項目開業的數量最多，且主要集中在北京的新開發區及南城范圍。與此同時，通州已經成為了商業地產商爭奪的新商業高地。繼北投愛琴海購物公園開業之后，還將有北京樂堤港、合生匯等項目陸續進駐通州。其中，位于通州運河商務區的北京樂堤港即將在明年入市，目前的招商進度已經過半。

便民連鎖品牌也熱衷填補“五環外”網點缺口。便利蜂App顯示，該品牌已在大興區、順義區分別開設十余家門店，在門頭溝區開設5家門店。

沿著軌道建商業

北京建設消費新地標的關鍵詞，不僅是“五環外”，還有“軌道”，打造軌道微中心消費鏈。北京京商流通戰略研究院院長賴陽認為，軌道微中心需要升級換代，服務內容從功能類向品質化升級。首先，地標應該調整業態結構，讓供給更契合現代的生活方式，引入的品牌要與現代消費者的生活品質相匹配。另外，地標的設計應該增加互動類內容，尤其，增加智能化的配置，實現更加優化的個人服務，與消費者形成較好的互動。

中國購物中心產業資訊中心主任郭增利同樣認為，軌道微中心的建設需要實現共享、互動。未來的“微中心”建設所導入的功能必須體現共享和互動的組合關系，明確特定地區的“微中心”主要服務于誰，以此來判定建設方向，使引進的內容之間形成良好的組合關系。郭增利進一步表示，“運營主體要在空間和內容整合在一起，實現‘微中心’特定的‘商業+產業’的定位”。

郭增利進一步強調，“微中心”的建設離不開商業消費和產業功能的融合，將“微中心”打造成一個商業和產業的組合體。它所帶來的影響力、便利性、持續經營的能力都會比單一的會展、單一的商業有更為良性運轉的空間。

對于項目在“五環外”運營的優勢，中糧·祥云小鎮相關負責人表示，商業項目與文旅內容結合，是一個突破口。城郊商業雖然不會形成流量巨盤，但對于社群培育更顯優勢，項目可以根據客流興趣的細分，以場內良好的情感互動，讓會員與消費者對商業體產生歸屬感。