2021年上半年，疫情之下，黑石的表現(xiàn)沒有受到太大影響。這得益于全球大部分國家實施的貨幣寬松政策，也跟另類資產(chǎn)投資市場需求旺盛有關(guān)。

“一季度公開數(shù)據(jù)中可以看到，市場投資機會還是很多的，尤其是另類資產(chǎn)行業(yè)。市場上有很多超低利率的資金，尤其在美元區(qū)、歐元區(qū)和日元區(qū)，這些資金在另類資產(chǎn)上會有更多的配置。” 黑石集團中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇說道。

美國7月19日有效聯(lián)邦基金利率為0.1%；歐洲7月22日邊際借貸利率為0.25%；而日本的利率，也一直維持在0附近。

作為全球投資巨頭的黑石，在另類資產(chǎn)投資需求的帶動下，業(yè)績表現(xiàn)得非常強勁。

陳宇表示：“私募基金、地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他另類資產(chǎn)，這些市場需求都很大。無論從規(guī)模還是過去30幾年的業(yè)績表現(xiàn)來看，黑石都是這個領(lǐng)域的頭部企業(yè)之一。”

疫情下的增長

盡管受到疫情影響，許多國家經(jīng)濟都是負(fù)增長，但是黑石卻仍然保持著較高的業(yè)績增長，原因也跟黑石的投資風(fēng)格和投資策略密不可分。

陳宇說道：“黑石是做趨勢性投資，我們會對大的趨勢進行一個基礎(chǔ)判斷。在做出這些基礎(chǔ)判斷前，我們會做大量的調(diào)研工作，然后圍繞這些判斷去制定具體的做法或者投資策略。

不是說另類資產(chǎn)就一定能夠跨越周期取得比較好的收益，能夠跨越周期的，是周期處于上升階段的領(lǐng)域。黑石長期大量地做基礎(chǔ)調(diào)研工作，也為找到合適的投資領(lǐng)域提供了協(xié)助。

對于投資業(yè)務(wù)，黑石經(jīng)過長期調(diào)研后判斷：“最主要的趨勢有電商崛起、消費繼續(xù)增長以及亞洲中產(chǎn)人口明顯提升，這些趨勢都幫助支撐起對物流基礎(chǔ)設(shè)施的長期需求。”

陳宇認(rèn)為，疫情雖然對消費領(lǐng)域產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，但更多的是加速了物流基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展。

“疫情雖然產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，但也改變了大家的購物習(xí)慣，加深了電商的滲透率，進而加速了物流基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展進程。雖然整體經(jīng)濟受到很大影響，但并不是所有的行業(yè)都是不景氣的。”

據(jù)陳宇透露，去年，黑石在美國和歐洲的生命科學(xué)園區(qū)，制藥研發(fā)、生命科學(xué)研發(fā)等的辦公需求都是在增加的。

“這就意味著，在疫情之下，有些大的趨勢并沒有發(fā)生變化，消費、電商、生物制藥研發(fā)需求等都是加速發(fā)展的。我們見到市場上圍繞大趨勢來投資的投資策略都表現(xiàn)不錯。當(dāng)然像傳統(tǒng)辦公樓或歐美市場傳統(tǒng)的購物中心，受到的影響會比較大。”

他還認(rèn)為，像上面提到的投資趨勢，仍然可以持續(xù)下去：“現(xiàn)在這種投資趨勢大的方向沒有改變，像電商消費習(xí)慣。再往大一點的說，中國現(xiàn)在大概有4億多的中產(chǎn)，在未來10年可能還會再增加1億多，這些中產(chǎn)人口強勁且有效的需求會持續(xù)利好某些行業(yè)。疫情沒有對這些趨勢產(chǎn)生負(fù)面的影響，反而有加速作用。”

靈活投資策略

“如果市場需求沒有完全被滿足，我相信大趨勢是會對這些市場繼續(xù)加大布局和投資，直到市場發(fā)生了根本性變化后，再看是不是需要調(diào)整投資策略。目前還沒有看到市場在走弱，很多省會城市對高標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲需求仍然非常強勁。”

可見黑石的投資策略都是緊跟市場的，沒有過多僵硬的指標(biāo)。

在物流領(lǐng)域，開發(fā)商可能更傾向于自己拿地，自己開發(fā)，陳宇認(rèn)為投資于待開發(fā)的物流項目和相對成熟的物流項目同樣具有吸引力。

“我們有團隊，有能力去做設(shè)計、建設(shè)、管理和招商，有些項目也是我們自己開發(fā)建設(shè)的。但并不是為了做開發(fā)而做開發(fā)，如果有很好的投資標(biāo)的，我們也可能會進行收購。”

傳統(tǒng)市場機會

2021 年上半年，上海寫字樓市場總體凈吸納量超過 40 萬平方米，已經(jīng)超越 2019 年全年的 39 萬平方米和 2020 年的 34 萬平方米。

陳宇說：“長期來看，我們認(rèn)為辦公樓的需求在一線城市還是很強的，每年新增需求大概幾十萬平方，而且會有大量人才繼續(xù)往一線城市聚集。上海七普數(shù)據(jù)顯示，普查周期內(nèi)（2010年-2020年），上海常住人口增加了185萬人。除此之外，還有數(shù)據(jù)分析表明近年來第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口增量和增速均相當(dāng)可觀。”

陳宇對于一線城市火爆的寫字樓市場態(tài)度，也透露出黑石投資團隊的紀(jì)律性。

“對辦公樓的長期需求是看好的，但當(dāng)然投資就得看標(biāo)的，看估值、價格是否合適，碰到合適的多做一些，不合適就不做，保持一種紀(jì)律性。”

黑石不僅看好寫字樓市場，也看好租賃住宅市場。

租賃住宅不僅受到政府的強力支持，而且也深受大城市年輕人們的喜愛。

“之前的住宅小區(qū)都是以家庭單元為主的，都是兩房、三房。但現(xiàn)在一線城市這么多年輕人來工作，他們對住的要求跟之前可能不一樣。”

陳宇表示：“我們在上海做了一個項目，大概640多套租賃住宅，去年收購?fù)曛筮M行改造，就是專門針對這些客群的。自今年4月重新開業(yè)之后，截至7月25日，出租率已經(jīng)達到96%，市場反饋都非常好，比之前預(yù)判的還要更樂觀一些。”

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對黑石集團中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：黑石去年的業(yè)績表現(xiàn)比較優(yōu)秀，能不能簡單介紹一下今年上半年的情況，是不是延續(xù)了去年較好的走勢？

陳宇：一季度公開的數(shù)據(jù)中可以看到，市場投資機會還是很多的，尤其是另類資產(chǎn)行業(yè)。

市場上有很多超低利率的資金，尤其在美元區(qū)、歐元區(qū)和日元區(qū)，這些資金在另類資產(chǎn)上會有更多的配置。

另外，私募基金、地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他另類資產(chǎn)，這些市場需求都很大。無論從規(guī)模還是過去30幾年的業(yè)績表現(xiàn)看，都是這個領(lǐng)域的頭部企業(yè)之一。

觀點地產(chǎn)新媒體：上一年是疫情大年，很多國家的經(jīng)濟都是負(fù)增長，為什么黑石反而可以取得有史以來最好的業(yè)績增長？主要的增長點來自哪些領(lǐng)域？ 

陳宇：黑石是做趨勢性投資，我們會對大趨勢進行基礎(chǔ)判斷。做出這些基礎(chǔ)判斷前，會有大量調(diào)研工作，然后圍繞這些判斷制定具體的做法或者投資策略。

比如物流領(lǐng)域，最主要的趨勢有電商崛起、消費繼續(xù)增長以及亞洲中產(chǎn)人口明顯提升，這些趨勢都幫助支撐起物流基礎(chǔ)設(shè)施的長期需求。疫情雖然產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，但也影響了大家的購物習(xí)慣，加深了電商的滲透率，進而加速了物流基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展進程。雖然整體經(jīng)濟受到很大影響，但并不是所有行業(yè)都是不景氣的。

再比如生命科學(xué)園區(qū)，是前幾年在美國、歐洲開始的一個投資策略。去年，園區(qū)的制藥研發(fā)、生命科學(xué)研發(fā)等辦公需求都是在增加的。

這就意味著，疫情之下，有些大的趨勢并沒有發(fā)生變化，消費、電商、生物制藥研發(fā)需求等都是加速發(fā)展的。

我們見到市場上圍繞大趨勢來投資的投資策略都表現(xiàn)不錯。當(dāng)然，傳統(tǒng)辦公樓或歐美市場傳統(tǒng)的購物中心，受到的影響會比較大。

觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得這種投資趨勢是還可以維持很長一段時間嗎？

陳宇：現(xiàn)在這種投資趨勢大的方向沒有改變，像電商消費習(xí)慣。

再往大一點的說，中國現(xiàn)在有大概4億多中產(chǎn)，未來10年還可能會再增加1億多，強勁且有效的需求會持續(xù)利好某些行業(yè)。

疫情沒有對這些趨勢產(chǎn)生負(fù)面影響，反而有加速作用。

觀點地產(chǎn)新媒體：可不可以認(rèn)為，疫情并沒有對黑石的投資策略產(chǎn)生重大的方向性影響？

陳宇：我們在中國的大部分資產(chǎn)和投資組合都是關(guān)于新基建、物流、倉儲、冷庫，受影響是非常有限的，疫情甚至加速了這些行業(yè)的發(fā)展。

觀點地產(chǎn)新媒體：未來黑石在中國物流領(lǐng)域的投資希望達到什么樣的規(guī)模？您覺得接下來需要長期地投入嗎？

陳宇：如果市場需求沒有完全被滿足，我相信大趨勢是會對這些市場繼續(xù)加大布局和投資，直到市場發(fā)生了根本性變化后，再來看是不是需要調(diào)整投資策略。

目前還沒有看到市場在走弱，很多一線和省會城市對高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲的需求仍然非常強勁。

觀點地產(chǎn)新媒體：黑石對于物流的規(guī)模擴張，比起從零開發(fā)建設(shè)以及運營物流資產(chǎn)，是更傾向于購買比較成熟的物流資產(chǎn)嗎？

陳宇：開發(fā)商傾向于直接拿地和開發(fā)，而我們的投資策略比較靈活。我們有團隊、有能力做設(shè)計、建設(shè)、管理和招商，有些項目也是自己開發(fā)建設(shè)的。但并不是為了開發(fā)而做開發(fā)，如果有很好的投資標(biāo)的，我們也可能會進行收購。

觀點地產(chǎn)新媒體：除了物流，現(xiàn)在國內(nèi)寫字樓市場有很好的投資機會嗎？

陳宇：北京、上海一線市場的寫字樓需求還是挺強的，客戶主要是內(nèi)資為主，科技研發(fā)類比如說新能源汽車。

長期來看，我們認(rèn)為辦公樓需求在一線城市還是很強的，每年新增需求大概幾十萬平方。而且會有大量人才繼續(xù)往一線城市聚集。上海七普數(shù)據(jù)顯示，普查周期內(nèi)（2010年-2020年），上海常住人口增加了185萬人。除此之外，還有數(shù)據(jù)分析表明近年來第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口增量和增速均相當(dāng)可觀。

上海每年大學(xué)畢業(yè)生有將近20萬，另外還有很多從其他地方來的畢業(yè)生。因為不單是城市人口的增加，產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)也在變化，第三產(chǎn)業(yè)的比重越來越大，所以對辦公樓的長期需求還是看好的。

當(dāng)然投資就得看標(biāo)的、估值、價格是否合適，碰到合適多做一些，不合適就不做，保持一種紀(jì)律性。

觀點地產(chǎn)新媒體：如果是寫字樓的投資，黑石主要目標(biāo)方向可能還是集中偏向于北京上海兩個城市嗎？

陳宇：對，主要偏向于一線城市。一線城市現(xiàn)在辦公的需求還是比較強勁的，但二三四線市場要具體分析。

觀點地產(chǎn)新媒體：除了物流和寫字樓兩塊，在中國這一兩年或者是未來兩三年內(nèi)，還有哪些領(lǐng)域是值得關(guān)注和投資的？

陳宇：公寓和租賃住宅這一領(lǐng)域也是黑石從去年開始花了很多時間關(guān)注的，也做了一些項目。

國家政策對租賃住宅比較支持，地方政府也意識到房地產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)有一定不足。之前住宅小區(qū)都是以家庭單元為主的，都是兩房、三房。但現(xiàn)在一線城市這么多新的年輕人來工作，他們對住的要求跟之前可能不一樣。很多人選擇是租房，但傳統(tǒng)民宅或與別人合租不是他們的首選。

我們在上海做了一個項目，大概640多套租賃住宅，去年收購?fù)曛筮M行改造，就是專門針對這些客群的。自今年4月重新開業(yè)之后，截至7月25日，出租率已經(jīng)達到96%，市場反饋都非常好，比我們之前預(yù)判的還要樂觀一些。

黑石在其他市場對租賃住宅有很大的布局，而且在一線城市、核心城市租賃住宅未來需求很強。

圍繞長期需求，如果能做出大規(guī)模的好的投資組合，我覺得非常有價值。

觀點地產(chǎn)新媒體：租賃住宅是黑石進行管理嗎？還是收購后委托第三方進行管理？

陳宇：黑石通過改造資產(chǎn)和進行重新定位以實現(xiàn)長期增長。因為我們目前的租賃住宅規(guī)模還沒有達到一定規(guī)模效應(yīng)，我們與一流的第三方管理機構(gòu)密切合作來提供運營管理。

觀點地產(chǎn)新媒體：為什么會選擇在這個時候去嘗試進入到租賃住宅領(lǐng)域？

陳宇：我們對這個領(lǐng)域關(guān)注了很多年，長期跟蹤調(diào)研。前兩年大家看到那些租賃住宅領(lǐng)域暴雷的新聞，很多都是輕資產(chǎn)的包租模式，而不是重資產(chǎn)模式，重資產(chǎn)模式暴雷基本沒見到。

輕資產(chǎn)模式杠桿太高了，需要把租金都利用起來，金融風(fēng)險太高，就容易發(fā)生問題。

現(xiàn)在市場上越來越多年輕人愿意接受租賃住宅，如果能夠滿足要求，他們是愿意付費的。雖然這個市場需要時間培育，但現(xiàn)在投資機會還是很多的。

不過門檻也很高，對經(jīng)營、項目判斷和執(zhí)行交易等能力，要求都很高，需要團隊對一線的項目非常熟悉。

觀點地產(chǎn)新媒體：除了租賃住宅之外，這兩年國內(nèi)還有哪些值得關(guān)注的投資領(lǐng)域？

陳宇：很多，比如說生物制藥園區(qū)類，大背景是整個中國都對生命科學(xué)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)進行投入，資本性支出在加速，對于空間甚至對于高品質(zhì)的空間，付費的意愿也在增加，圍繞這些需求可以做很多投資。

國內(nèi)醫(yī)療、生物制藥、數(shù)據(jù)中心，還有圍繞著新經(jīng)濟的相關(guān)需求，投資機會還是很多的。

觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在國內(nèi)投資機會是不是相對更集中在商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)？

陳宇：這個也得看階段。我們在國內(nèi)也進行不同的投資收購，幫助迅速提升規(guī)模和經(jīng)營效率，實現(xiàn)價值創(chuàng)造。

一些物流平臺不是收購的，而是從頭搭建，需要更多人力物力投入，不過黑石在中國市場也愿意做更長期的規(guī)劃。

其他領(lǐng)域如公寓、數(shù)據(jù)中心、園區(qū)等，我們花了很多時間做基礎(chǔ)調(diào)研，在合適的時候我們也希望在某個領(lǐng)域里能夠有所建樹。

所以布局的時候，我們還是以投資主題為主，圍繞這些主題把相關(guān)資源集中起來，這樣才能把公司做大，做出影響力。

從人力的角度，我們不希望過于分散投資團隊的精力，而是專注某些投資主題，讓團隊做出判斷決策質(zhì)量更高，競爭力更強。