3月年報季，龍湖集團（以下簡稱「龍湖」）的商業賽道祭出了「大殺器」：

2021年，13城61座商業項目收租81.5億，已經啟動的輕資產板塊也官宣：2022年即將開業運營輕資產項目不少于5座。

龍湖，是真「可怕」。

從業主的角度來看，29年時間打造出了這么一家穩健、高度自律、多業態發展的企業，無疑是穿越周期的典范；

站在從業者的角度，一家相對能夠最大限度體現自身價值的航母級企業，不僅能帶來快速有效的知識經驗積累，也能換取更暢通的職場進階通路，自然相當誘人；

而若是第三方視角，質效并存、各項數據表現優異、企業前瞻性眼光及投入遠高于同行的龍湖，一定是記錄者們最密切「觀察」的對象。

不過，繼年初龍湖智創生活分拆上市大事件之后，在3月底的龍湖集團業績發布會上，龍湖管理層給予了商業輕資產模式更多著墨：

龍湖商業未來將以「輕重并舉」的發展模式，與更廣大合作伙伴共享資產管理價值。這意味著龍湖商業在輕資產賽道上將全面提速。

這一著棋，似乎并不算新鮮，甚至有人覺得龍湖在輕資產賽道上有點「慢半拍」。

在我看來，雖然近幾年的布局速度與規模都有所提升，但龍湖從來不是一個一心求快的企業。

在眾多高階對手早已深入輕資產賽道的2021年，龍湖才低調宣布進軍輕資產，更像是做好萬全準備之后的水到渠成。

于是借此契機，結合前不久的業績發布會，分享一些個人的觀察與思考，拋磚引玉。

01.

龍湖年度業績會上

釋放了哪些重要信息？

3月25日，龍湖召開了年度業績會。

盡管疫情的不穩定性給市場大環境帶來了不可避免的影響，但2021年，龍湖在行業數據和公司業績上都再創新高，集團的各航道業務繼續穩健前行——

地產開發實現合約銷售2,901億，同比增長7.2%；租賃住房整個航道迎來盈利元年；由商業運營、租賃住房及物業管理等組成的經營性收入實現188億，同比增長39%。

聚焦到商業運營航道上，龍湖商業的表現同樣可圈可點。

2021年，龍湖共計在全國多座城市保質保量地開出了12座商場，并憑借上半年先后入市的龍湖長沙洋湖天街和武漢江宸天街，首次在華中地區開業運營。

截至2021年12月31日，龍湖已開業商場建筑面積為594萬平方米(不含車位面積)，整體出租率為97.2%；開業商場的同店銷售額和日均客流同比均實現超20%的增幅；商業租金收入81.5億，同比增長40%。

*武漢首座天街購物中心——武漢江宸天街

不可否認，商業項目的綜合運營能力，通常直觀體現在銷售額、客流、出租率及租金收益等多個維度。

其中，「收租能力」又被視為評判企業輕資產運營管理能力的一項重要指標。

就這個維度而言，一年收租約82億的龍湖商業顯然已經達標，即便是與早就進入這一賽道的諸多高能效同行相比，龍湖的表現也堪稱優秀。

*已開業項目數量與龍湖差距不大的大悅城控股，2021年購物中心租金收入約28億；擁有多個城市標桿甚至重奢項目的華潤置地，2021年購物中心租金收入139億。

也正因如此，龍湖認為，大舉入局輕資產賽道的最好時機已經到來。

無論是集團年報還是公開報道，「輕資產運營」都被放到了十分醒目的位置。從籌開項目的布局來看，輕資產項目的占比也十分明顯——

2022年，龍湖將有13個重資產商場在上海、北京、成都、重慶等城市亮相，同時還有不少于5個輕資產項目落地。

「二十年的經驗積累與團隊歷練，龍湖商業運營開啟輕重并舉模式，在一二線城市網格化布局提速。」

這是龍湖2021年報中「主席報告」的原話，也足以說明，龍湖商業的的確確做足了前期準備工作，選擇在最恰當的時間做了他們認為最正確的事情。

02.

輕資產早已不新鮮

但龍湖商業入局「正當時」

不打無準備之仗，這是龍湖一直以來給我的印象。

無論是早期住宅地產的穩步開發，還是后來商業地產的異軍突起，乃至物業管理與長租公寓業務的開拓，龍湖都無一不是籌劃周詳、有備而來。

在輕資產賽道上的決策與布局，亦不例外。

龍湖商業2000年起步于大本營重慶，2003年第一家購物中心——重慶龍湖北城天街開業，2013年開始，「持商業」成為龍湖的核心戰略之一。

同年，龍湖商業開始走出重慶地區，陸續進入到成都、北京、上海、杭州、蘇州等地，開啟全國化布局。

隨后在2015年左右，每年的新開項目保持在3-5個，而近兩年，這個數據更是達到了10座以上。

近20年的運營成果，佐證了「持商業」戰略行之有效。

當布局的速度與規模都上來之后，龍湖商業在2021年3月，以一張「知輕重、有所為」的海報，宣布全面啟動輕資產模式。

很快，三個輕資產商業項目在重慶、杭州兩地簽約落實；2022年初，又相繼在成都正式簽約了兩個輕資產項目；隨后，杭州第二座輕資產項目與上海首個輕資產項目都接踵確認。

如此的效率與節奏，龍湖商業顯然早有準備。

正是因為「早有準備」，所以從龍湖商業的主觀立場出發，選擇入局輕資產的時機，一定是其認為最合適的。

而站在第三方觀察者的立場，我們也同樣認為龍湖的輕資產戰略「正當時」，這一判斷主要基于以下四個方面：

①國家戰略：

土地交易產生的GDP增量轉向土地持有運營的GDP增量發力，這對于一向重視長期運營的商業地產行業而言絕對是一大利好，這其中，城市更新與輕資產更將成為未來持有運營的兩大重點領域；

②時代背景：

恰逢內地高線城市（商業相對發達的一線及新一線城市）進入存量盤活和城市更新的時代背景，對于擁有成熟運營經驗和專業商管能力的企業而言，這無疑是時代所造就的巨大機遇（通過輕資產戰略，可以用存量改造的模式進入更多城市優質商圈地段）；

*武漢江宸天?街?

③外部條件：

龍湖商業品牌特征已經形成，且具有極強的市場認知度，TO G端與TO B端對于龍湖天街品牌都已相當熟悉，這些都將為其入局輕資產提供更穩定的資源支持與市場認可；

此外，較早進行輕資產布局的企業如萬達、華潤、大悅城等，都有多個已成型的在營輕資產項目可作為參照樣本，龍湖也從市場端總結了更多經驗，再結合自身實際情況，進而做出更合適、更優化的輕資產規劃路徑。

④自身發展：

過往多年的「持商業」戰略，讓龍湖在商業運營及管理層面已經累積了長期且豐富的實踐經驗——

一方面，核心產品線「天街」在全國多城市都收獲了有口皆碑的數據表現力（客流與業績穩步增長）；

另一方面，憑借項目的持續穩定布局，龍湖商業既有頗具競爭力的品牌積累（5,000+個戰略品牌合作伙伴），又有足以支撐日常消費活力的用戶沉淀（基數龐大的瓏珠會員）。

年報上逐年穩步攀升的收益數據，與旗下項目幾乎從不延期的開業節奏，都讓行業與消費者，對于龍湖入局輕資產尤其充滿期待。

*成都西宸天街

按照目前釋放出來的輕資產布局策略，我可以初步判定：即便不占先機，龍湖商業在這一賽道上也完全具備「后來居上」的架勢與實力。

以成都市場為例，目前官宣的兩大輕資產合作項目，一個在西二環，一個在南二環，都是居住氛圍相當成熟的地段，都與地鐵無縫接駁。

可以說，既符合了TOD網格化布局的戰略方向，又快速占領了存量時代中尤其稀缺與難得的「近市區重要節點位置」。

雖然暫時看來，已確認的輕資產項目還是以盒子商業為主，但龍湖商業的輕資產策略，除了繼續堅持「深度踐行TOD模式」這一目標之外，似乎并未表現出的對項目體量及物業模式有明顯的要求及需求。

所以，亦不排除隨著其輕資產模式的持續推進，未來將會有更大或更小的體量，以及街區商業乃至非標類項目也會被冠以「龍湖商業」之名。

龍湖商業將在輕資產賽道上大展拳腳，已經是可以預判的事實。

憑借輕資產戰略進行管理輸出，龍湖商業既可以快速獲取城市優質地段物業，入駐核心商圈位置，又能加碼TOD與網格化布局，持續擴大商業品牌的影響力。

*武漢范湖里商業街，新中式點心潮牌「虎頭局渣打餅行」首進武漢

03.

「人才蓄水池」新鮮血液不斷

輕資產賽道最終還是人才競爭

不可否認，輕資產對于企業的運營管理團隊將提出更高的要求。這也是為什么眾多大企業都不會貿然入局這一賽道的重要原因。

如果沒有足夠的「實力」支撐，憑感覺或隨大流開啟輕資產戰略，不排除有適得其反的可能性。

而這里所說的「實力」，除了前文提到的企業本身的硬實力之外（包括已有布局規模、品牌資源累積、市場口碑與認可等），還應該重點考慮到一個關鍵的「軟實力」——即「人」的核心作用。

畢竟，輕資產項目通常難以從建筑、物業、空間等硬件層面有足夠大的發揮空間，那么，在招商、運營維度的挑戰與難度將會大很多。

所以，由「人才」構成的「運營管理團隊」，其所具備的豐富經驗與專業能力，將在很大程度上影響著一個輕資產項目的運營效果與市場競爭力。

*龍湖重慶金沙天街

對此，我們也對龍湖商業的「人才蓄水池」略作研究，發現其至少有以下三點特征值得關注。

1、多元化人才結構

從人才引入來看，主要有三個渠道：一是校招生（龍湖內部俗稱仕官生、商業綻放生），二是內部跨航道流動人才（大多通過龍湖「活水」機制吸引的內部跨航道優秀人才）；三是外部社會招聘人才（包括不限于商業地產領域內外優秀人才，高潛人才作為仕官生2.0重點培養）。

2021年，龍湖商業招聘了包括騰訊、阿里、華為、寶潔等不同領域在內的百余位優秀人才。跨行業視角為龍湖在多變的市場中贏得了新的思維，從而獲得更多新的市場機會；開放、包容的環境，針對性的帶教也讓不同行業的人才快速融入，順利發揮自己的所長。

標準刻度清晰、梯度結構良好、引入渠道豐富，讓龍湖商業形成了既穩定又多元的人才儲備模型。

2、多崗位輪動機制

憑借在商業運營航道的「規模布局」與「快速擴張」，龍湖商業在橫向專業上采取多崗位輪動機制，為內部員工提供階段性的崗位輪換和更靈活的鍛煉機會。并通過中層管理者訓練營、一線管理者促變會等項目，提升現崗勝任率，并實現關鍵崗位人才自供應。

*龍湖內部數據顯示：100%的龍湖仕官生在基層時就有跨職能、跨項目的經歷；到一線管理者崗位后，大部分的管理者均有跨職能兼崗的機會。

3、科學培訓與合理晉升機制

除了常見的新員工培訓、專業技能培訓、管理技能培訓，龍湖商業還為引入人才提供更多個性化和針對性培訓。

*比如為中層管理者提供多視角的課程和工具、系統性的創新思維訓練，以增加管理者對經濟趨勢的洞察，并定期組織線上專題學習分享，開闊業務視野；對于新上任的管理者，通過教練技術等，解決團隊中常見的問題，幫助管理者順利轉身。

大膽任命、給予年輕人更多機會，一直是龍湖培養人才的特征。據了解，龍湖內部不乏畢業1.5年即任命項目職能負責人，也有畢業3-4年就成為區域負責人或項目總的案例。

除了科學的培訓內容設置之外，合理的晉升機制，也是龍湖商業保持人才血液既新鮮又穩定的重要因素。

比如，公司每年有2次固定的績效活動，在日常工作中公司也會定期組織人才盤點活動，安排有發展意愿和能力的人員承擔更重要崗位。

或許正是因為從招聘端口來看，龍湖商業對于人才需求的水準相對較高且類型多元化，并且設置了一系列科學、合理的培訓與晉升機制。

所以我們發現，擁有龍湖商業相關工作經驗的職業經理人，在全國各地的廣闊市場中都非常有競爭力。

基于輕資產賽道最終還是長期的人才競爭這一判定，再看龍湖商業在人才吸納、人才儲備及人才培育等方面的種種舉措，我有理由認為，在未來的輕資產賽道上，不但會有「龍湖商業」的重要席位，也會成為「龍湖人」的更大舞臺。

*龍湖北京長楹天街舉辦「北平制冰廠」北冰洋85周年全國首展

2022年初，龍湖全新智慧生活及空間服務品牌「龍湖智創生活」正式發布。

作為「一個龍湖」生態體系中生長出來的全新品牌，龍湖智創生活有機融合了龍湖原有物業管理、商業運營等核心業務。

這一舉措，實際上成為龍湖未來的輕資產運作模式的最強后盾。

毫無疑問，在合適的時機入局輕資產，這一戰略之于龍湖商業的意義重大，不但讓其能夠保持在高線城市的既有優勢，而且有助于繼續深化城市網格化布局，進而擴大龍湖商業的綜合品牌影響力。

后疫情時代，在房產企業暴雷、商業地產下滑的時代特情下，穩健前行的龍湖則厚積薄發，開辟出租賃住房、房屋租售、房屋裝修等一系列圍繞核心業務的賽道，并持續加碼科技創新板塊的投入，成為每年春秋招聘會上唯一一家與大廠一起搶奪IT人才的房地產企業。

用「進擊的學霸」來形容龍湖這個企業毫不為過。