來源/觀點網 

撰文/黃指南 馮嘉煒 

生活在昆明的人無疑是幸福的，因為可以享受來自夏天的熱情與愜意，昆明是一個常年達不到連續五天22攝氏度入夏標準的“無夏區”。

在“春城”昆明，有一種法式浪漫，叫公園1903。白天這里人頭攢動，熙熙攘攘的人群享受著商圈帶來的便利。而到了夜晚，當水晶“凱旋門”前地面噴泉隨音樂涌起之時，孩童們在嬉戲，商戶門前是在排隊的客人，這里又變成了充滿法式浪漫風情與典雅格調的“桃園異世”。

“1903不僅僅是一個開放的商業街區，還是一個公園式的商業，在疫情波動的這幾年中，只要允許我們開業，無論是消費者也好，周邊的民眾也好，還是非常喜歡來1903的。”

昆明是幸運的，在近幾年疫情反復的過程中，昆明的疫情形勢一直處在總體可控的狀態。

公園1903目前的人氣便是在科學的常態化疫情防控措施下努力經營而來。

相隔一年，我們再次采訪到冠江商業集團總裁陸屹，她與我們分享，疫情的管控不光是對商業，對航空業、旅游業都帶來了非常嚴重的打擊，不同城市的商業有不同程度的沖擊。而在過去的一年里，冠江商業也在變化中尋找機遇，順應時代的發展潮流。

調整

今年上半年，國內多地疫情頻發，經濟下行壓力巨大，地產投資與消費市場的遇冷，進一步導致信心下滑，商業地產受到明顯沖擊。

公園1903是國內首個集成式公園生活范本，項目中聚集了城市開放區公園、百貨商城、婚慶配套、影院、一體化學校及住宅等配套，還是集休閑、娛樂、婚慶、時尚、餐飲、游樂及教育等為一體的綜合性多功能項目。

冠江商業集團的初心，就是將它打造成為都市精英生活方式的公園商業綜合體。

項目以滇越鐵路為歷史文化根基，順延著這一“中法”文化淵源，商業的整體布局兼具文化、建筑、藝術等多樣的交融方式，整體采用法式建筑元素，例如香街、1:1水晶凱旋門、福音禮堂等地標建筑已然成為昆明熱門網紅打卡地。

“在疫情沒有完全解除的情況下，商業企業先要做好自己的防疫工作，陸屹在采訪中指出。后疫情時代，消費者的步伐雖有局限，消費需求卻不設限。隨著越來越多的消費者依賴電商，實體商業以及傳統零售如何破局，是所有從業者必須直面的一個問題。

疫情疊加電商的雙重影響，無疑再次放大了對實體商業的沖擊。

“商業地產要多考慮增加一些社交屬性的業態或者活動，這部分的調整還是可以帶來客流。即便是做零售，也要有話題，讓人有重振信心的感覺，還有就是重視人與人之間的交互。”

公園1903作為昆明乃至國內首屈一指的藝術商業綜合體新樣本，前瞻性地引領著昆明及國內商業變革升級。“進入8月，隨著當地疫情防控形勢的穩定，公園1903舉辦了一場持續兩天的第二屆咖啡城市生活節。”陸屹談到。

據悉，公園1903今年的咖啡節更是集萌寵展、露營會、文創節、音樂節等多形式的文化節日，匯聚全省超140個品牌，在“最午后”的氛圍中感受以咖啡為代表的休閑街頭文化。

“此次咖啡節活動首兩天超過了25萬人參加，趁著這個熱潮又配合相應的活動，日銷售創下了疫情以來的新高，所以在8月，我們的成績給昆明商業打了一劑強心針。”

陸屹同時指出，能夠在目前時代背景下生存下來的品牌，方能大浪淘沙始見金。所以商業地產需要多關注這樣的品牌，多吸引一些有生存能力的品牌。

觀點新媒體了解到，在這方面公園1903著力打造昆明新能源汽車發布地，特斯拉、蔚來、高合、極狐均落戶公園1903，其中不乏云南首店，像理想、大眾問界、華為、Smart、極氪、小鵬、比亞迪等新能源品牌則也以車輛展廳的形式入駐到了公園1903。

公園1903在日常也充分利用公園的空間，除了汽車文化夜間市集、CGK昆明當代美術館、夢幻聯邦樂園三大常規活動外，還開展快閃、說唱比賽、藝人演出、音樂噴泉等多樣式的交互活動。

陸屹談到，冠江商業不是靠快速擴張而成長起來的企業，這么多年來緊緊圍繞著1903這個片區，始終保持一貫的戰略聚焦、精準深耕策略，充分發揮地域特征的優勢造就公司。

“因為我們的存在，提升了區域居民生活和旅游出行的品質，特別是在疫情以后，這個特質越來越彰顯。”

目標

面對存量時代，商業地產仍面臨著一二線城市商業過剩危機、業態品牌同質化嚴重以及Z世代消費客群崛起等諸多挑戰。商業地產的數字化被眾多商企視為增效的新寄托，數字化既能夠助力消費體驗升級，拓展消費渠道，還能夠在商企與商戶的運營上助力消費的線上引流、線下轉化。

數字化也是冠江商業今年準備發力的方向，一方面是打造自有的商管系統、收銀系統，另一方面則通過數字化解決公域變私域、私域轉流量的問題，將公域流量打造成適合項目的私域流量。

“我們（項目）是一個網紅體質非常強的的商場，將流量轉化成消費力是我們著力要發展的方向。”陸屹表示，若我們能將“如何使1903完成數字化”這一問題解決，未來便可以實現非標、非零售型的商業融合數字化。

“我們希望（數字化）能夠在全國帶個頭，至少在現在的區域能起到帶頭作用。”

隨著1903商業的提升，冠江商業的商管能力在市場上的認知度也有所擴大。今年公園1903正籌備與奧特萊斯合作項目，其中左岸奧萊項目計劃于2023年第四季度開業，該項目擁有10萬平米大體量，將實現與當前品牌矩陣的互補增量。

公園1903項目也將進一步加速從“公園式商業中心”到“微度假綜合體”的轉型。左岸奧萊項目開業后，將其打造成為“西南最大的一站式文體商旅綜合體”將成為冠江集團對整體商圈的定位，同時也是未來的發展目標。

近些年，綠色商業、綠色建筑這些概念和趨勢逐漸從國外火到了國內，冠江商業的發展跟滇池的開發保護也實現了兼容。

“我們商場的設置就是以環保為主題，（項目內）有將近9萬平方米的水面，湖水經過治理常年達到一類水的水質。我們自己做了環保藝術展以及COP15相關活動，同時也和昆明市環保局多次合作開展各類活動。所以很多新能源車品牌在西南地區的落地首秀選在1903項目上，正是看重了我們環保公園、低碳出行的理念。”

當商界仍在討論后疫情時代運營商所需具備的核心競爭力時，冠江商業面對去中心化和購物習慣改變的雙重影響，已將競爭力的打造從純購物、純吃飯，偏移至體現更多的社交屬性。

“不管做什么行業，最核心的是要能夠積極地感受到潮流和時代的變化，抓緊變化的機遇，能夠順應時代的變化。”

陸屹指出，隨著中老鐵路的通車和一帶一路戰略的推進，國家西南大戰略也進入了新的階段。云南將成為面向南亞、東南亞的門戶，而昆明作為中轉站，也將迎來巨大的出入境客流。這將極大地刺激、帶動商業地產和文旅企業的發展，冠江商業的發展將與國家發展戰略緊密結合。

“隨著國家戰略的發展，我們將思考如何能夠抓住這個機遇。”

陸屹意識到，能否通過微度假模式緊抓這一波時代機遇，或將成為云南商業地產未來一段時間內的勝負手。她談到，隨著全國性的企業越來越多的進入昆明，市場將會被進一步刺激，到時的昆明消費者也將迎來更多樣外來的商業。

以下為觀點新媒體對冠江商業集團總裁陸屹女士的采訪實錄節選：

觀點新媒體：經濟下行和消費信心下降給商業地產帶來了一些挑戰，您認為行業會發生怎么樣的變化？這種背景之下企業應該如何應對？

陸屹：疫情波動、內外部環境變化，這幾年的商業地產是面臨著一系列的挑戰。比如今年上半年的社零總額呈現負增長，其中6月才開始恢復正增長。疫情的陣痛，讓市場無論是從供給端還是需求端、租賃市場還是土地市場都相對轉弱。

其實不止是商業地產，當前的經濟下行壓力體現在與我們生活息息相關的很多行業，比如航空、旅游等方方面面都收到沖擊，這一系列的壓力勢必會影響到行業內各企業對市場策略的改變。

近幾年，昆明的疫情形勢一直處在總體可控的狀態，而且昆明的商業雖然從05年到20增速明顯，但在全國來講不算最大的，所以受打擊面相對可控。而1903作為一個開放式街區、一個公園式商業，恰巧符合了當前消費者對消費環境安全感的新訴求——自由的空間形態、戶外開放的消費場景。

所以近年來，我們在科學的常態化疫情防控措施下，不斷增加具備社交屬性的業態與活動，從而穩住大盤，開源引流，以期應對經濟下行期的市場波動。當然，零售業所受到的沖擊不僅來自近幾年的疫情，之前電商潮涌下的商業地產就已然感受到了危機。

所以，對于市場前景的精確預判，洞察消費者新需求變化、不斷調整對應策略便顯得尤為重要。

觀點新媒體：您認為應該如何打破傳統商業格局，建立自我的定位？

陸屹：作為區域小眾品質開發商，我們始終保持一貫的戰略聚焦、精準深耕策略，把1903這個項目的目標設定、情懷落地以后，就緊緊圍繞著它，不斷打磨、拋光、提升，認認真真、踏踏實實地做。

因地制宜，每處地域都有自己獨特的魅力。地域特征下的商業地產定位極其考驗企業對當地消費文化、消費力等各個方面的理解與熟知，如何有效共處融合、如何深入剖析且加以利用，這些正是我們擅長的。

這幾年的疫情，讓地域限制了我們，但同樣，地域的獨特性也造就了我們。多元的民族、多文化的交匯，讓昆明充滿著文化、藝術屬性。而藝術也一直是我們的1903最具代表性的標簽之一，從當代美術館到文藝演出，所以我們做的各種節日、演出、音樂會、藝術節，緊緊圍繞的都是藝術跟文化方面的延展。

觀點新媒體：同一個地區的業態協同方面有哪些心得？

陸屹：有別于急速擴張的企業，我們一直以來就以穩健發展、固本強基的策略，圍繞1903所在的昆明南市區深挖市場潛能。因為我們的存在，提升了區域住宅和商業的品質，特別是在疫情以后，這個特質愈發彰顯。

作為房地產開發商轉型的商業，我們也在不斷的優化提高商管團隊的戰斗力。隨著1903商業的提升，我們商管能力在市場上的認知度不斷提高。

近期我們正在籌開一個合作的奧特萊斯項目，根據規劃進度，計劃明年圣誕節前后開業。作為一個涉地近10萬方的在建工程改造項目，這個奧特萊斯的啟動將會切實帶動1903商業版圖的再擴容，實現與當前品牌矩陣的互補增量，以期實現全面覆蓋吃、住、行、游、樂、購、文藝、體育的消費體驗，提振夜間經濟，助力民生建設，提升當地市民的幸福指數。

觀點新媒體：圍繞商業地產的數字化，您會怎么判斷或者預測未來商業地產在科技賦能下的新發展，企業需要為此做好什么準備？

陸屹：數字技術與實體商業的深度融合會對傳統商業的渠道、運營、營銷，以及價值創造帶來顛覆性的影響，這一點已然是不爭的事實。數字化，作為一種新模式已經成為企業發展的必修課，這也是我們著力發展的方向。

除了通過商管系統、收銀系統打通服務數字化，我們也會根據項目的特質，進行數字化發展，構建前瞻性的業務模式。比如1903是一處極具辨識度的商業體，未來在社交媒體上，如何通過數字賦能，把公域變私域、私域轉流量、流量轉銷售力，將會是我們著重深耕的領域。

如果能探討成功，未來我們可以把這個非標、非零售型的商業融合數字化，也希望能夠在全國帶個頭，至少在現在的區域起到帶頭作用。

觀點新媒體：您認為商業地產的運營商應該具備哪些核心競爭力？后疫情時代，冠江商業集團的新目標、新定位是什么？

陸屹：在去中心化浪潮和消費者購物習慣改變的雙重影響下，商業的核心競爭力已開始發生偏移，歸于“購物”的產品供給路線在消費行為中的權重已開始下降。

能否為消費者提供與眾不同的消費體驗和生活方式，將一定程度上取代產品成為影響消費決策的重要因素，進而成為一個商業項目的核心競爭力。

另一方面，隨著中老鐵路的通車和一帶一路戰略的推進，國家西南大戰略也進入了新的階段。云南將成為面向南亞、東南亞的門戶，而昆明作為中轉站，也將迎來巨大的出入境客流。這將極大地刺激、帶動商業地產和文旅企業的發展。能否通過微度假模式緊抓這一波時代機遇，或將成為云南商業地產未來一段時間內的勝負手。

基于這些因素，公園1903項目將進一步加速從“公園式商業中心”到“微度假綜合體”的轉型，左岸奧萊項目開業后，將其打造成為“西南最大的一站式文體商旅綜合體”將成為冠江集團對整體商圈的定位，同時也是未來的發展目標。