來源/觀點網 

撰文/馮嘉煒 

伴隨著首批消費基礎設施公募REITs獲批，印力、華潤、金茂等頭部運營商紛紛下場，國內商業地產正式步入“大資管時代”。

消費REITs為“投融建管退” 鏈條銜接上關鍵一環，國內一線城市眾多存量商業資產將迎來盤活機遇。

從全國商業的風向標——上海來看，數據顯示，上海優質購物中心存量已超過1200萬平方米。另據戴德梁行統計，因開發商及品牌對市場的重新審視及工程延緩，至2026年，未來市場將會有總建筑面積超1200萬平方米的零售項目入市，其中核心商圈將會有約50萬平方米的項目，非核心商圈將會有1150萬平方米的項目。

供應增速放緩，存量運營能力決定了商業項目在滬上的成敗，甚至是去留。如2023年初，在南京東路開了26年的置地廣場停止運營；到了8月31日，陪伴了上海市民近30年的徐家匯太平洋百貨也正式謝幕。

“城市更新項目越來越多，整個市場已經進入存量時代。” 戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，展望2024年，標準商業已無法吸引消費者眼球，商業運營商們需不斷通過挖掘新穎的主題、打造多元化特色場景、舉辦各類營銷活動，尋找流量密碼。

以印力在上海的商業布局為例，在進入這座城市的第九年，我們能夠看到“上海近郊輻射能力最強”的七寶萬科廣場、擁有超大體量的南翔印象城MEGA、滬上首座對望千年古剎的街區商業龍華會，以及接手改造、逐步蛻變的莘莊維璟印象城、森蘭商都等一系列存量項目。

通過重輕并舉擴充資產包，以及持續迭代產品內容，印力上海正建立完善的“資管”護城河，以始為終規劃完整的“大資管”鏈路，實現資產增值。

新生力量

回顧2023年，商業消費迎來強勁復蘇，印力也邁過了加速布局的關鍵一年，在上海新獲取項目共計5個。

不難看出，管理輸出已成為印力業務增長的重要抓手。2023年以來，印力相繼與港城集團、浦發集團、寶地資產簽訂多個項目戰略/正式合作協議，資管能力與品牌受到廣泛認可。

其中，與浦發集團合作聯袂打造的“浦發三林印象匯”，預計于2024年6月開業。作為浦發集團旗下城市微更新項目，也是印力落地上海浦東的首座印象匯，浦發三林印象匯在“購物中心+社區中心”雙業態基礎上，更推出“主理人計劃”，給予周邊有創業熱情和潛力的青年人群更大的展現舞臺，以此與目標客群緊密聯系。

在完善城市功能、實施城市更新方面，上海已進入加速狀態，《上海市城市更新行動方案（2023-2025 年）》中明確，到2025年，上海將重點開展10個以上綜合性區域更新項目，并提出結合經濟發展目標和城市發展現狀，統籌推進綜合性區域的城市更新，盤活存量，煥發商業商務區嶄新活力。

截至目前，印力上海自持及承接管理的項目中，已有多個脫胎于舊改。

2023年，印力與寶地資產開啟合作，對位于寶山區牡丹江路、寶楊路的“寶山寶樂匯”進行全面升級，將其命名為“寶樂匯印象城”。寶山寶樂匯于2016年開業至今已有7個年頭，是寶鋼集團打造的首個商業項目，借助本次合作，印力將與寶地資產對寶樂匯印象城進行業態調整及品牌升級，在保持開門營業的同時內部改造，并通過創新營銷等方式，提升項目在區域內的認知度。

寶樂匯印象城的調整也將充分展現印力在存量資管和城市更新方面的獨到優勢。

觀點新媒體獲悉，印力目前主要是INCITY印象城和INLANE印象里兩大產品系。INCITY產品系又包括超區域級體驗中心印象城MEGA和區域級消費中心——印象城（包含萬科廣場與印象匯），INLANE產品系則是生活中心——印象里。

隨著印力在大體量商業上的運營能力更加成熟，以及實力資方的相繼進入，在可見的未來，印力將迎來多個MEGA系列新商業入市。

其中，預計于2025年開門迎客的前灣印象城MEGA項目，由富士康集團與印力商業合作開發運營，是印力繼南翔印象城MEGA后在上海打造的第二座印象城MEGA，建筑面積約26萬平方米。項目開業后，將成為虹橋主城前灣乃至長三角區域地標級購物中心。

2023年4月18日由萬科集團摘得的松江綜合體地塊，則官宣商業部分由印力打造松江印象城二期，與已開業的一期將“合體”打造“松江印象城MEGA”，商業體量合計突破40.5萬平方米，預計2027年開業。

有接近印力人士指出，在獲取項目上，印力在萬科與上海市政府簽定的戰略合作協議指導下，堅持重輕并舉，對于上海核心區域及潛力板塊的商業布局均保持開放合作狀態。

煥新不止

在萬科2023年上半年報告“本集團運營管理的前十大商業項目”（按營業收入計算）中，印力在上海的項目占了三個席位，包括七寶萬科廣場、南翔印象城 MEGA和松江印象城。

其中七寶萬科廣場位列第一，2023年上半年營收2.13億元，同比增長4.1%，出租率按年增加1.31個百分點，作為入市多年的經典項目，業績實現穩步提升。

靈活求變，是商業歷久彌新的秘訣所在。

在七寶萬科廣場首輪招商時，項目就引入了蘋果直營店等重磅商戶，當項目進入成熟期后，印力團隊亦未滿足于固守成績，而是逐年向年輕化、高端化、特色化調整租戶結構，僅在2023年，該商場調改升級的門店就多達91家。

在七寶萬科廣場之后，印力在上海運營管理的第二大商業項目南翔印象城MEGA，則是印力首個MEGA系列產品，也是上海單體量最大的純商業購物中心，總建筑面積34萬平方米。

自2020年開業以來，南翔印象城MEGA始終堅持首店策略，打造跨區域消費中心，不斷升級體驗，目前城市首店及品牌最新概念店占比超52%，區域首店占比超93%。

首店聚集效應可以提升綜合體的區域輻射影響力，換一個角度，這種影響力亦能反哺商家個體。

以2023年入駐項目的兩個嘉定首店品牌為例，lululemon開業當日就摘得該品牌亞太地區門店銷冠，開業至今平均月銷售約300萬元；The north face首月銷售突約400萬元，創華東區門店銷售紀錄，開業以來蟬聯華東區銷冠。

相比起開拓新場，商業項目的存量改造更考驗運營方的調整能力。

9月份，莘莊維璟印象城迎來三周年慶——這座綜合體于2018年被黑石旗下基金收購，2020年8月，印力承接該項目的商場部分的全方位管理服務。印力管理的首年（從2020年10月至2021年9月）新簽項目約調改品牌面積占比就高達36%，銷售額與客流量均同比上一年度提升超過4成。到2023年，項目整體出租率92.8%，客流較2022年提升68.6%（995萬），不斷深化并擴充了周邊親子家庭及白領客群消費。

基于項目所在地文化基因和時令風尚，印力也采取不同的個性化營銷，通過不斷變化和豐富的活動帶動商場話題度及人流。

作為去年新開業的項目龍華會，延續傳統“廟會”文化，以“龍華妙會”、“龍華冬會”等主題市集鏈接創新商業形態，市集活動參與者可在街巷、連廊、草地、露臺間感受傳統與現代交錯。于跨年夜，聯動龍華寺、龍華塔、龍華市民廣場一同助力“2024上海新年第一游”， 12月31日當天龍華會客流量超6萬人次，創經營期新高。

自帶標志性10米巨型皮卡丘爆紅出圈的松江印象城，自開業以來就一直是魔都二次元迷打卡勝地。在2023年，松江印象城通過聯手B站打造《時光代理人》城市定格快閃店、落地“伊布星光閃耀之夜”全國首展等，不斷強化和延續項目的“二次元”屬性并拓展家庭客戶，吸引垂直受眾。

資管矩陣

在管理規模擴張的道路上，如何實現資源整合是資管公司必須面對的難題。

首先是通過資管平臺體系的建立與應用，以重帶輕，重輕并舉整合區域內資產；其次，體現在經營端，則是與各項目業務之間的運營高度協同，通過產品體系的進一步融合和提升，擴大在管資產的質量與回報。

這些年來，印力在存量運營所形成的經驗打法，未來將被升級迭代到新增項目中。

如目前印力自營的《印巷》系列美食廣場，已從南翔印象城MEGA印巷-印象時光，在產品線模型上成功落地了適合商務區、居民區、綜合性高客流等不同場景需求的產品多個，分別落地松江印象城印巷-煙火氣場；漕河涇印象城等項目印巷-MOJITOWN。

《印巷》系列主題美食廣場在每個落地項目的場景打造上，除了注重在地文化特色的抓取與時尚元素的融合，在整體故事線的規劃上，也從大眾視角和情感生活與美食關聯的角度，將散落在上海各地的主題美食廣場精心組合，做出劇情化的串聯，后續將通過三林印象匯等項目陸續的落地，完成印象系列美食廣場產品故事線的閉環，從而進一步推進自營美食廣場《印巷》的品牌化。

再譬如，七寶萬科廣場開業時呈現的運動街區打造能力（匯聚健身房、輪滑館、攀巖、運動品牌等業態組合），未來也會在森蘭印象城升級落地。

2025年開業的森蘭印象城，以全新的復合型商業體“XOD”呈現，在室外，它將提供全時段可步行直達公共運動空間的通道；在室內，體育中心與社區中心部分功能結合商業打造成完整動線，將特色空間與商業區域連為一體。

森蘭印象城效果圖

同時，印力也逐漸構筑出整體化的會員運維體系。

部分印力的老顧客在去年發現，經常瀏覽的會員系統界面變了，相關權益、玩法也進行升級。這正是因為，印力從2023開始，將所轄上海、蘇州、常熟、南通等城市的項目統一升級為城市級會員、啟動全新的會員系統，使各個項目從“單點散打”走向“整體作戰”。

這不僅包括重資產自持項目，也包括輕資產外拓項目，也就是說，印力向合作伙伴分享私域流量，并輸出數字化建設工具及運營能力。

截止2023年底，印力于上海、蘇州（含常熟）、南通、江陰四座城市會員總量總計420萬人，全年新增會員總量同比2022年增長42%。同時，截止至2023年底，四座城市年活躍會員全年總計超600萬，區域年度會員銷售占比可達成40%以上，同比2022年增長14%，單場活動高峰期會員銷售占比可達50%以上。

統計顯示，2023年前11月，上海實現社會消費品零售總額1.69萬億元，同比增長12.9%，規模創歷史新高并穩居全國城市首位。

依據RET睿意德中國商業研究中心的數據預判，未來10年內中國消費基礎設施REITs規模將達到萬億級別。其中零售資產是尤其值得期待的重要品類。

抓住消費熱潮及消費類REITs發行規模增長的趨勢，商業地產企業的投資運營管理理念也在逐步轉變，以資本市場要求來優化商業管理水平和投資回報。

從獲取核心/潛力區域地塊到快速改造存量資產完成資本循環，印力正在并持續投身于上海這座城市的更新大浪潮中，逐步自商業開發管理企業至“大資管”平臺轉型。