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撰文/高天

雖然此前市場就有消息稱，位于杭州石橋板塊的永豐印象城“要黃了”。但真正等到靴子落地的時候，難免還是有些唏噓。

按照最初的規劃，原本杭州地鐵三號線沿線的丁橋、星橋、石橋的“三橋兄弟”，丁橋有天街、星橋有蘇寧廣場、石橋有印象城。如今只有丁橋有天街、有山姆，風光無限，而星橋的蘇寧廣場遙遙無期，石橋的印象城也沒了。

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規劃更改，購物中心變寫字樓

2021年4月2日，印力集團杭州城市商業公司與杭州市下城區石橋街道永豐經濟合作社正式簽署協議，雙方將攜手打造永豐印象城項目。

按照彼時規劃，永豐印象城項目商業總建筑面積約為18.74萬㎡，邀請全球頂尖建筑設計公司英國貝諾(BENOY)操刀設計，全力打造一個功能復合、品質高尚的城市活力中心，與生態休閑為特色的杭州北景園生態公園遙相呼應。同時，通過植入“綠色生態”、“社區友好”等核心標簽及概念，串聯前沿科技與商業生活場景，打造業態豐富、創新跨界的杭州城北新地標，提升武林新城核心區對周邊核心客群、潛在客戶的創新消費場景吸引力。

然而，“現實很骨感”。此后永豐印象城并未實質進展，反而頻頻傳出要變更的消息。

6月26日，杭州市規劃和自然資源局對永豐經濟合作社燈塔單元XC0701-B1/B2/S42-16地塊綜合商業用房進行了批后修改公示。

根據最新的規劃公示，此前的一座購物中心和一座配套商業辦公的規劃變更為七棟辦公樓+一座酒店，而商業僅保留了部分底商，總建筑面積也縮減至17.08萬㎡。

▲調整后平面圖及指標

根據修改后的平面圖，項目業態為辦公+商業+酒店，其中1-7幢為10-14層的辦公樓，8幢樓為11層酒店，并且在1#和2#、3#和4#、4#和7#之間有3處2層商業。

商業面積驟減，永豐印象城徹底沒了。

▲原“永豐印象城”效果圖

▲原“永豐印象城”調整后示意圖

目前印力在杭州的商業項目依然有古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、印力匯德隆奧體印象城四個。

杭汽輪綜合體地塊附近在建的就有永豐印象城，而整個石橋板塊附近還有今年會開業的杭州首個吾悅廣場，此外已經開業的有新天地、丁橋龍湖天街、丁蘭廣場、山姆會員店等，足夠滿足周邊居民消費生活所需。

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“商改住”又改回來了

撤掉“永豐印象城”，具體什么原因未可知。但跟周邊的商業存量和消費容量也不無關系。

項目位于石橋，附近2公里左右建好的還有華豐的吾悅廣場，預計在今年年底開業；距離遠點的已經開業的有新天地、丁橋龍湖天街、丁蘭廣場、山姆會員店等。

▲拱墅吾悅廣場實景圖

更近一點的，汽輪廣場項目和原“永豐印象城”北面地塊有三宗地塊也恢復了商業用地性質。幾百米范圍內，是否需要三個商業體？也許是“永豐印象城”撤掉的因素之一。

根據5月24日召開的拱墅區2024年土地招商推介會的消息，原“永豐印象城”北地塊已恢復商業商務性質，總建筑面積6.9萬㎡，規劃用途包括商業、商務金融、娛樂康體、文化設施、教育科研以及交通設施等。

同樣由住宅改回商業用地的還有一直備受矚目的杭汽輪綜合體地塊。此前被“商改住”的2號和3號地塊全部改回商業商務用地，建筑面積高達約12.7萬㎡。

▲1/2/3標黃處即上述三宗恢復商業地塊

此前，上市三宗地塊都被宣布將由商商業改成住宅功能用地。一時引發關注，周邊的居民一度聯名聲訴希望能改回商服用地，最終也算是“眾望所歸”。

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杭州需要那么多商業嗎？

前段時間，《聯商網》出了一篇關于杭州“商改住”的文章，引發大家討論。無論是出于宏觀的政策變化，還是微觀的企業戰略變更，背后還是供需關系的變化。

一個是已經開業的情況就不太好。比如西湖邊的解百新元華、錢江新城的高德置地、城東新城的港龍城、未來科技城的博雅城、臨平新城的華元歡樂城、申花的藍鉆天成等等，要么被賣、要么在調整、要么還在苦苦支撐。

還有一種是還沒開業，但前途迷茫的商業。比如九堡麗豐商業中心，擱置多年后在今年傳出有商戶裝修似乎有復活的跡象；還有上文提到的蘇寧廣場，感覺星橋人民還要等很久；金帝在蕭山聞堰和富陽銀湖分別拿下的兩個商業項目，進度緩慢。當然，還有華潤、龍湖這種大企業。

在前幾年杭州樓市行情好的時候，商業地產企業也按耐不住拿地的欲望，比如華潤、龍湖在杭州不斷拿地，龍湖加上前不久簽約的未科星悅薈后，在杭州已經有14座商業了，除了5個輕資產，其余都是自己拿地的，但是包括濱康天街、云城天街這些項目，目前的進度已經遠慢于此前拿地宣傳的開業時間了。

華潤也是，今年5月簽下濱江浦沿TOD商業后，在杭州的商業也逼近10個。但是自己拿地建設的亞奧萬象天地、綠汀路商業等建設也比較慢。尤其是綠汀路項目一度陷入“停工”問題而被傳言華潤要退地了，雖然此后華潤回應將繼續開發綠汀路商業。

相比其他項目，龍湖和華潤的項目情況要好很多，畢竟憑借他們出色的招商和運營實力，開業后也會有不錯的品質。

所以，無論是運營中的“倒灶型”商業，還是在建中的“好事多磨型”商業，仍然還是會回到那個核心問題：杭州需不需要那么多綜合體？