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撰文/馮彩云

9月9日，位于深圳福田CBD商圈的皇庭廣場及其附屬設施，在京東司法拍賣平臺公開拍賣，起拍價約為30.5億元，評估價約為43.6億元，相當于打了7折。

但9月10日，拍賣以流拍告終，此次拍賣吸引超過4萬人圍觀，800人關注，僅1人報名。

深圳皇庭廣場的流拍，不僅是單一資產的交易挫折，實際上折射出國內商業地產市場在經濟下行周期中的投資邏輯調整。

如今，產權清晰度、剩余年限、潛在投入和長期收益能力等，正成為投資者眼中比表面折扣更重要的決策因素。

陷入流拍困境

資料顯示，皇庭廣場的前身為晶島國際購物廣場。2010年，皇庭國際子公司深圳融發投資有限公司取得項目控制權，將其更名為皇庭廣場。2013年12月，皇庭廣場開業，此后皇庭國際一直持有并運營該項目。

轉變發生在2016年3月，皇庭國際子公司融發投資以皇庭廣場作抵押，向中信信托有限責任公司借款30億元，期限5年。但2021年，因貸款到期未償，皇庭廣場被申請查封。

2022年3月，皇庭國際通過深圳聯合產權交易所發布公告，擬轉讓其持有的深圳融發投資有限公司100%股權，參考價格為74.93億元。后續，其又將轉讓參考價格直接下調18.73億元至56.2億元，降幅達到25%，但兩次掛牌均未征集到有效購買意愿。

2024年7月，光曜夏嵐（深圳）投資有限公司受讓了中信信托對融發投資的債權，成為現任債權人，通過司法拍賣方式處置抵押資產。此次司法拍賣起拍價僅為30.53億元，較2022年的最初掛牌價下跌了近60%。

從項目層面來看，深圳皇庭廣場近年來的運營表現較為穩健。運營表現上，深圳皇庭廣場位于深圳福田CBD中心位置，是地鐵1號線、4號線會展中心站的上蓋物業，地理位置優越。

深港全面通關后，該項目憑借距離福田口岸僅兩站地鐵的優勢，與福田星河COCO Park、卓悅中心等，一起成為了港人北上消費的主要目的地。

相關數據顯示，2024年深圳皇庭廣場日均客流超過10萬人次，周末日均12萬人次，大型節假日日均客流超15萬人次，年客流量超4000萬。客群占比上，如今項目的香港消費者占總客流量的比例穩定在45%以上。

收入端來看，據皇庭國際8月披露的拍賣公告顯示，2024年深圳皇庭廣場的收入約3.69億元，占公司全年營業收入的56.03%。

就上述數據而言，深圳皇庭廣場作為一線城市核心商圈的商業項目，資產質量算得上優質，

但母公司皇庭國際的業績表現實際上卻不如人意。

業績數據顯示，皇庭國際已連續6年虧損，自2020年至2025年中期的凈利潤分別為-2.92億元、-11.57億元、-12.28億元、-11.27億元、-6.40億元、-1.85億元，總虧損額超46億元。

業務虧損的同時，皇庭國際還面臨著不小的債務壓力。2025年中期數據顯示，截至2025年6月30日，皇庭國際公司有息負債為40.25億元，較2024年同期的42.24億元略有下降，但依然處于高位。

而深圳皇庭廣場是皇庭國際最核心的資產，截至2024年底的賬面價值為57.5億元，占總資產71.57%。

買方投資權衡

買方角度來看，當前市場經濟下行，商業地產市場未來面臨不確定性，投資意愿有所削弱，對交易資產的質量也提出了更高要求。

產權穩定性上，皇庭國際的關聯企業之間存在大量互保協議，這也導致部分企業出現債務違約后，皇庭廣場作為關聯資產被卷入多起訴訟，產權穩定性受到沖擊。且投資者拍下資產后，需優先清償抵押債務，實際投入資金大概率會遠超起拍價。

交易價格來看，盡管深圳皇庭廣場的起拍價僅為評估價的七折，看似擁有較大吸引力，但如若結合剩余年限，這一價格對買家而言仍缺乏足夠吸引力。

據公告顯示，深圳皇庭廣場的土地使用年限為40年，從2002年10月8日至2042年10月7日。而截至2025年9月，該項目土地使用年限僅余約17年。

通常情況下，商業地產交易中，買方青睞的資產使用年限普遍在20-30年，使用年限較短，最直接的是需承擔不明確的未來續期費用風險。

而在長期運營獲益上，相對較短使用年限資產也存在不小的風險。商業地產特別是零售商業，需要長期的持續投入，如裝修改造、設施更新、業態升級等，這些通常需要2-3年的施工期和培育期，投入成本也較高。

相關數據顯示，一線城市核心商圈購物中心改造單價可達800-1500元/平方米，10萬平方米項目總投入預計超1億元。若剩余年限僅17年，扣除改造及培育期所需時間外，實際可通過改造獲取收益的周期僅14-15年。

就算改造順利完成，后續是否能在市場上脫穎而出，實現較好的租金收入和銷售額等，也存在不確定性。

隱性成本上，除交易價格外，拍賣公告顯示，截至移送拍賣時止，該項目涉及不動產暫欠管理費約1632萬元、水電費約740萬元，這也意味著買方需額外承擔約2372萬元的欠費。

同時，司法拍賣過戶可能產生的增值稅、土地增值稅等在內的稅費也較為巨大，這部分費用需要由買方先行墊付。而據拍賣平臺的公告顯示，上述項目交易的稅費達到19億元。

深圳皇庭廣場的流拍，實際上反映出，當前投資者對不良商業資產的投資邏輯正在發生變化。過去，投資者對不良資產的投資邏輯以低價獲取資產為主，只要折扣足夠大就愿意入場。

而如今，投資者更注重資產價值修復的可行性，為高風險投資買單的意愿較低。

在此背景下，即使是位于核心商圈的不良商業資產，但如資產若產權復雜、運營難度高，也難以吸引資本入場。

相比之下，投資者更傾向于選擇產權無糾紛、無抵押、產權相對單一，當前及改造后具備現金流潛力的不良資產，這能較大程度上避免自身陷入投資難以回收的困境。