核心提示：4月29日，中國(guó)地下商業(yè)王“地一大道”被其母公司人和商業(yè)宣布“終于易主了”。不過，實(shí)際買家卻是人和商業(yè)主席、執(zhí)行董事兼控股股東戴永革。

　　“‘地一大道’在國(guó)內(nèi)共40余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目(含鄭州、洛陽(yáng)、安陽(yáng))，約130萬(wàn)平方米在運(yùn)營(yíng)商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，最終套現(xiàn)161.4億元。”人和商業(yè)這一國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界“另類”的土地公公，如今以更“另類”的交易方式完成主業(yè)套現(xiàn)，無(wú)疑將引爆市場(chǎng)與同業(yè)強(qiáng)烈關(guān)注度：這，究竟是巨虧之下的無(wú)奈接盤，還是預(yù)先安排的“私有化”路徑？

　　“地一大道”在河南項(xiàng)目列表

　　項(xiàng)目名稱　　　　　　項(xiàng)目狀態(tài)　人和商業(yè)所持物業(yè)面積　出售時(shí)間　　　接盤方

　　鄭州“地一大道”一期　已出售 71388平方米 　　　　　2009年12月　　先達(dá)控股

　　鄭州“地一大道”二期　規(guī)劃中 35萬(wàn)平方米 　　　　　 2016年4月　　　盛諾

　　安陽(yáng)“地一大道”　　　在運(yùn)營(yíng) 23583平方米 　　　　 2016年4月　　　　盛諾

　　洛陽(yáng)“地一大道”　　　未出售 19.48萬(wàn)平方米　　　　　——　　　　　　——

　　人和商業(yè)甩賣“地一大道”，“抄底俠”是母公司大老板

　　在持續(xù)“招標(biāo)”近5個(gè)月后，人和商業(yè)在國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的40余宗“地一大道”商業(yè)項(xiàng)目，因無(wú)人問津，終被“抄底俠”落得。

　　4月29日，人和商業(yè)所發(fā)布“非常重大出售事項(xiàng)及關(guān)聯(lián)交易及股東特別大會(huì)公告”披露了這一結(jié)果。其稱，招標(biāo)事項(xiàng)于2015年12月31日著手實(shí)施，并于2016年4月20日截止。招標(biāo)期間，DTZ(戴德梁行，國(guó)際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一)已對(duì)出手物業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行了廣泛推廣，并接觸廣泛且具規(guī)模之機(jī)構(gòu)投資者……盡管已做出上述努力，卻并未收到任何有關(guān)招標(biāo)之意向書。

　　一語(yǔ)概括，曾號(hào)稱中國(guó)地下商業(yè)王的“地一大道”欲求變現(xiàn)，但計(jì)劃失敗了。

　　而此時(shí)，人和商業(yè)已在國(guó)內(nèi)數(shù)十座城市投資了44個(gè)項(xiàng)目(23宗落成運(yùn)營(yíng)、11座在建、10宗取得建筑批文的規(guī)劃中項(xiàng)目)。待售項(xiàng)目總建筑面積約410萬(wàn)平方米，已落成在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目約130萬(wàn)平方米。這其中，即包括鄭州“地一大道”二期(規(guī)劃中)、安陽(yáng)“地一大道”(在運(yùn)營(yíng))，而包括洛陽(yáng)“地一大道”在內(nèi)的國(guó)內(nèi)9宗項(xiàng)目卻被排除此次交易之外。

　　當(dāng)然，這并不是最壞的結(jié)果。如人和商業(yè)公告所述，在實(shí)施此次招標(biāo)前，該公司即與一“托底買家”于今年3月18日達(dá)成協(xié)議：若招標(biāo)失敗，該買家則將以10億美元(約65億元人民幣)的價(jià)格完成收購(gòu)重組，另需同步收購(gòu)目標(biāo)項(xiàng)目的應(yīng)付賬款(至2015年12月31日)合計(jì)96.4億元。兩項(xiàng)收購(gòu)費(fèi)用總計(jì)161.4億元。

　　如此看來(lái)，這更像是一份“對(duì)賭協(xié)議”。更有意思的是，該“托底買家”絕非外人，而是戴永革。如其公告介紹，買方盛諾有限公司在英屬維爾京群島注冊(cè)成立，為戴永革全資擁有。

　　以161.4億元拿下“地一大道”在國(guó)內(nèi)的44宗項(xiàng)目，這無(wú)疑是不折不扣的好買賣。僅以其23個(gè)在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、130萬(wàn)平方米商用物業(yè)面積折算，單平方米售價(jià)12415元。

　　要知道，人和商業(yè)自2005年開啟全國(guó)拓展，先后在廣州、鄭州、沈陽(yáng)、武漢、成都等城市的核心商圈“定點(diǎn)突破”。如在武漢的漢正街，又如鄭州寸土寸金的鄭州火車站商圈正下方，構(gòu)建了穿行2.4公里、近10萬(wàn)平方米的地下商場(chǎng)。2009年12月，凱信有限公司(人和商業(yè)旗下子公司)向先達(dá)控股售出該項(xiàng)目所持71388平方米(此前部分商鋪已售)，其價(jià)格為24.35億元(27.65億港幣)，單平方米折合售價(jià)為34109元。

　　那么，這筆連普通人都羨煞的好生意，怎會(huì)落得無(wú)人響應(yīng)呢？

　　人和商業(yè)在公告中解釋了5個(gè)方面的原因：1.出手物業(yè)是人民防空工程，故缺乏物業(yè)業(yè)權(quán)(沒有土地使用證，只有運(yùn)營(yíng)權(quán))；2.多數(shù)出手物業(yè)并未位于國(guó)內(nèi)一線城市；3.部分目標(biāo)買家僅能以在岸交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行收購(gòu)事宜；4.中國(guó)零售以及商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景為負(fù)面；5.就投資角度而言，出手物業(yè)所產(chǎn)生之租金收入水平不具吸引力。

　　簡(jiǎn)言之，市場(chǎng)兇險(xiǎn)、環(huán)境惡劣、“貨”有瑕疵，總之，還是由母公司主席親自出手給接了。

　　值得一提的是，人和商業(yè)對(duì)旗下多數(shù)“地一大道”項(xiàng)目采取變現(xiàn)，雖未完全撤出商業(yè)與地產(chǎn)投資領(lǐng)域，卻要改行主業(yè)去做涉農(nóng)投資、電商了。

　　防空洞養(yǎng)大“地下商業(yè)王”，卻何以估值巨虧45億？

　　“地一大道”以另類方式完成易主，標(biāo)志著人和商業(yè)這一行走于中國(guó)商界的“另類”梟雄神話劇情發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。

　　23年前，這家公司在黑龍江的哈爾濱以“防空工程”為名，由哈爾濱人和地下購(gòu)物中心一期完成起步。此后，其不斷修煉獨(dú)有的發(fā)展模式，由2005年后如同超市般在國(guó)內(nèi)南下、西進(jìn)迅速?gòu)?fù)制，并通過出租商鋪和轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式獲取回報(bào)。

　　時(shí)至今日，國(guó)內(nèi)業(yè)界對(duì)人和商業(yè)的實(shí)際控制人仍知之甚少。但也因此，人和商業(yè)獨(dú)有的發(fā)展模式無(wú)法被同業(yè)所破解。

　　“地下商城通常是以‘防空工程’的名義興建的，戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期用于防空，和平時(shí)期就由投資人開發(fā)商業(yè)用途，并加以維護(hù)。”鄭州某地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)商一高管稱，由于“防空工程物業(yè)”不被視作房地產(chǎn)，因而，投資方可在土地出讓金、土地增值稅等方面獲得諸多政策支持。

　　據(jù)人和商業(yè)2015年財(cái)報(bào)顯示，該公司近5年的毛利率保持在70％以上。也因其獨(dú)特發(fā)展模式，曾受香港鄭裕彤家族、紅杉資本等財(cái)團(tuán)的揮金相助。

　　2008年10月，人和商業(yè)以“中國(guó)最大的地下商城運(yùn)營(yíng)商及開發(fā)商”之概念，在香港交易所完成IPO。得殷實(shí)資本助力后，人和商業(yè)在國(guó)內(nèi)20余個(gè)城市開建及收購(gòu)了40余個(gè)地下商城。

　　然而時(shí)過境遷，人和商業(yè)多項(xiàng)公告信息匯總，截至2015年12月31日，該公司全年虧損44.36億元。被其此次售出44宗商業(yè)項(xiàng)目的估值虧損額(稅前)45億元。而上年同期，則為13億元。尤其是轉(zhuǎn)讓物業(yè)單位經(jīng)營(yíng)權(quán)，2012年度為2.7億元，至2015年度僅剩220萬(wàn)元。并且，其商鋪的租金收入也由2014年度的5.3億元，降至2015年度的4.8億元。

　　“地一大道”緣何會(huì)落此境地？要知道，2008年前后，“地一大道”涉足鄭州火車站商圈，曾引發(fā)商圈的批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商集體不安。而今，該項(xiàng)目雖被其在6年前完成變現(xiàn)，卻以異乎尋常的空鋪率令人唏噓。

　　如記者現(xiàn)場(chǎng)所見，該項(xiàng)目負(fù)二層正常經(jīng)營(yíng)的商鋪、訪客尤為稀少，更不乏被商戶當(dāng)做貨倉(cāng)、培訓(xùn)室使用。運(yùn)營(yíng)相對(duì)較好的負(fù)一層局部區(qū)域，其單平方米月租金也是在300元左右，這僅相當(dāng)于同商圈、同類型市場(chǎng)的三樓以上商鋪?zhàn)赓U價(jià)格。

　　“并不是所有城市的民眾、商戶都樂于接受地下商場(chǎng)模式。”這是同商圈多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)“地一大道”發(fā)展模式的看法。他們認(rèn)為，東三省及華南各省民眾能接受地下商業(yè)街，是因氣候條件決定的。但在鄭州，并非如此。

　　正因如此，相較于地面空間，要將地下空間的人氣做旺，難度要大大增加。

　　當(dāng)然，當(dāng)“地一大道”如楔子般打破各城市批發(fā)行業(yè)商圈的格局，也必受到市場(chǎng)對(duì)其真實(shí)成色的檢驗(yàn)：它能拿出何種市場(chǎng)定位特色？它的操盤能力又該如何？

　　而事實(shí)上，2008年之后，人和商業(yè)在鄭州、武漢、成都等國(guó)內(nèi)多地與承租商戶的摩擦不斷，“客流稀冷”卻是一致問題。而這，與其在國(guó)內(nèi)超乎尋常的跑馬圈地的節(jié)奏吻合。

　　此后，便是人和商業(yè)在當(dāng)前公告所描述的，由2013年后，它經(jīng)歷了前所未有的壓力：轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)收入下滑、租金下降、電商沖擊、連年虧損以及到期債券的償還壓力。

　　“‘地一大道’雖完成了另類變現(xiàn)，但要想把大盤子重新做起來(lái)卻絕非易事。”河南豐匯商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司董事長(zhǎng)顧春強(qiáng)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入大分化階段，這將對(duì)運(yùn)營(yíng)商的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等專業(yè)化水平，地產(chǎn)金融、電商運(yùn)營(yíng)等多類增值服務(wù)體系，提出更強(qiáng)挑戰(zhàn)。“位置絕佳是‘地一大道’無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)，但能否找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、跟上商業(yè)市場(chǎng)大的轉(zhuǎn)型節(jié)奏，就要看其實(shí)際操盤人的真實(shí)能力。”

　　（大河報(bào) 記者楊霄 古箏）