聯商網消息：近年來，無論從商服地塊成交量及商用用房銷售額上看，還是從集中商業項目開業情況上看，北京商業地產市場整體相對穩定，但近郊、遠郊的商業發展較為活躍。

業內人士表示，盡管北京城市中心商業物業相對集中，但經濟發展平穩成熟，舊項目迎來改建升級并且城市副中心日臻完善，多中心的特征日益明顯。商業物業依然有廣闊的發展空間，仍是眾多大型商業地產開發商和品牌零售商的布局重點。

據聯商網零售研究中心統計，北京2020年計劃新開20個商業項目(單體商業建筑面積2萬平方米以上，不含專業市場、酒店及寫字樓)，新增商業體量高達201.48萬方，單體商業面積新增約10萬方。

且主要以購物中心、商業綜合體類型為主，包括東壩萬達廣場、龍湖北京麗澤天街、大悅春風里、龍湖北京首開熙悅天街、延慶萬達廣場、中曌體育廣場等知名項目。

一、實際開業量或再縮減

按照往年情況看，實際開業量還會低于計劃開業量，且今年受疫情影響，企業復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實際入市情況還有待后期觀察。

聯商網零售研究中心統計了2019年全國開業的商業項目顯示，北京全年實際開出的商業項目為8個，而在2019年年初統計的數據里，北京2019年擬定開業的商業項目數量達到了22個。

可以發現，超過了一半的的項目未能按計劃開出，或建設工程進度較慢、或招商不順、或企業自身戰略衡量，不得不被迫延期。

在上述統計的數據中，2020年擬開業的名單中，中曌體育廣場、富力運河十號、明發廣場、恒大生活廣場、中弘廣場等項目都是2019年擬開業項目中延期下來的。

二、規模以5-10萬方為主

就規模而言，北京的發展與行業整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規模，同時經濟、商業高速發展后的北京，城市市級商業發展相對完善，開始逐步朝區域、社區型購物中心發展。

數據結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，具體占比約40％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約30％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約15％；15萬方以上（含15萬方）占比約15％。

從體量規模分布情況上看，5-10萬方的一站式商業中心是目前常見的模式，這些項目融合了購物、吃喝玩樂等基本購物和消費需求，也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業態，又有足夠的空間可供活動營銷，往往受到很多開發商青睞。

三、近半數集中在下半年開業 

開業時間上看，2020年北京擬開的20個商業項目中，除1個項目月份未明外，有16個項目的開業時間擬定在下半年，占比超80％，尤以9至12月為高峰期。

商業項目開業節點的選擇往往與假日相關，下半年一直是國內節日最多的階段，中秋、國慶、圣誕、元旦等重要節日集中，很多項目都會選擇在這些節日前后幾天開業。一來能借助節假日，有利于購物中心開展各種開業營銷活動；二來選擇在假日開業，更容易聚攏人氣，達到理想的開業目標。

四、各大開發商/運營商全面開花

從開發商和運營商的企業背景上看，龍湖、萬達等全國性巨頭均有項目入市，龍湖2020年將在北京一口氣開出兩個項目，分別是麗澤天街和首開熙悅天街，商業體量共計22.2萬方；萬達2020年也計劃在北京投入2個萬達廣場項目，分別是延慶萬達廣場和東壩萬達廣場，商業體量共計25.28萬方。

傳統房企轉型商業地產似乎也在2020年迎來了一個小高潮，恒大地產、富力地產等傳統房企均有項目入市。

五、特色創新以沖出重圍

存量時代，如何沖出重圍是各大開發商苦思冥想的難點，做到創新才能引流創收，比如想方設法的從建筑設計上特立獨行，以顏值取勝；又如招首店品牌、網紅品牌吸引消費者；再如各大IP、主題運營引入，提升商場的活躍度和體驗性等等。

綜合來看，2020年北京擬開業的購物中心各出奇招，特色創新。比如大興大悅春風里是大悅城控股孵化的第二條產品線大悅春風里開業的首個項目，這是大悅城控股面對中產客群不斷提升的精神文化訴求，以高頻理想生活需求為導向的區域型時尚生活中心。

據悉，項目采用“盒子+街區”建筑形態，將“漫步式場景”、“注氧式空間”、“稀缺性公共景觀”、“泛生活業態”、“無感式服務”與“啟發性營銷”等共性特點融入其中，打造中產理想生活標桿。

除了大興大悅春風里外，近兩年內，北京豐臺和蘇州兩個大悅春風里也將面世。

又如計劃開業的東壩萬達廣場有個很顯著的標簽“新一代萬達廣場”。據悉，該項目被重新賦予了定義，增加文化內容，突出體驗消費，線上線下融合，是一個有意思的社交中心。定位為北京東部時尚生活中心，是融合科技、文體、娛樂、美食、購物各業態的社交生活體驗中心，全場體驗業態占比預計超過70%，這是前所未有的革新之舉。

該項目總建筑面積23.4萬平方米，包含兩棟酒店和兩棟寫字樓，其中商業面積18.18萬平方米，分地上六層，地下四層，將于2020年12月24日開業。

（出品：聯商網零售研究中心 文/陳寧輝）