“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。有時候，我們不得不佩服古人的遠見。

都2020年了，房子，依然是全球年輕人的心結。有多少對房價望而卻步的社畜，就有多少被殘忍隔離的戀人。

矛盾兩端慘雨酸風，租房成了年輕人守護尊嚴的最后一點倔強。

最新發布的《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，預計到2022年，中國住房租賃市場人口將達到2.4億！

美國青年的日子照樣不好過，從上世紀60年代起，美國家庭數量直線上升，持房人口卻一點兒沒變，倒是租房人口不斷上漲。

強大的市場需求催生了一種新型的商業模式——長租公寓。嗅到金錢的氣息，國內外的長租公寓企業雨后春筍般涌出……

01 

國外通行，國內行不通？

1969年，專注于經營和管理公寓的運營企業EQR（Equity Residential）在地球另一端率先打響了長租領域第一槍。

因為租房成本大大低于買房支出，EQR對于壓力山大的美國青年來說簡直就是救世主。成立之初，EQR便以業內獨角獸的身份狂吸大批忠實用戶，形成了大量的資金積累。

1993年，EQR成功上市，成為美國第一家上市的公寓型REITs（房地產信托投資基金）。

通過資本運作，EQR左手借助各種渠道進行大筆融資，右手買買買，瘋狂購進各種物業。一舉成為當時全美公寓類REITs里，持有物業最多的公司。

2011年，EQR在美國屹立40多年，風頭無兩。

也是從這一年開始，國內的長租公寓企業蠢蠢欲動，破土而出。

6月，自如上線；第二年，青客問世；2015年，蛋殼公寓打著“互聯網+金融+房地產”的旗號亮相。

雖然是重資產項目，國內長租公寓企業和EQR一樣，迅速獲得了資本的狂熱青睞。

拿蛋殼來說：

2015年，拿到天使投資，緊接著成功融資數千萬人民幣；

2017年，A+輪融資過億；

2019年，狂攬老虎基金、螞蟻金服等5億美元；

2020年，成功登陸美國紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股……

資本越瘋狂，競爭就越激烈。

長租領域的后起之秀井噴式冒出，高峰時期，國內同類型的長租公寓企業多達上百個，它們爭相宣誓：我們要做中國版EQR。

可事與愿違，國內的長租公寓像是被下了魔咒一樣，舉步維艱。

上個月19號，蛋殼在遭遇“斷網”“跑路”“CEO涉及調查”等傳聞后，又被曝出拖欠合作商和裝修隊工人合作款超1個億！

事實上，自上市以來，蛋殼就風雨飄搖，與“暴雷”二字緊緊綁定在一起。

緊跟其后的，是小鷹找房的“暴雷”消息傳遍網絡。

據不完全統計，此次小鷹暴雷涉及租客和業主近千人，金額破億元。而就在資金鏈斷裂的前一天，小鷹的業務員還從容淡定地收著房租。到了晚上10點半，他們連夜搬走了辦公室的電腦。

為什么有同樣強大的市場需求，同樣瘋狂的資本加持，長租公寓企業在國外風生水起，在國內卻寸步難行？

02 

畫虎不成：兩頭收割，頻繁甩鍋 

長租公寓的模式其實很簡單：把房子從房東那兒租過來，再按房間分別租給每個房客，自己賺個差價。

但別忘了，在這一領域，誰控制的房源越多，誰的主導地位就越明顯。

回顧EQR的發展歷程，其在美國市場的領導地位正是源于上市初期的快速擴張。在EQR上市當年，公司在美國21個州持有79處物業，房間數2.44萬間，地域上主要分布在德克薩斯、佛羅里達和其他中東部地區。

7年后的2000年底，EQR所持物業已遍布美國36個州，物業總數1104處，房間約22.77萬間，較上市當年擴張10倍以上。

EQR在物業上的擴張主要通過大規模收購實現，而國內長租公寓企業，為了搶一套房源，競爭堪比拍賣現場：你拿2000，我出2500，他舉牌3000……

在這些同類競品中，氣勢最兇的當屬蛋殼——每到一個新的城市，都抬價30%以上收房。

不到4年，蛋殼覆蓋了13個城市，手中的房源已達40.7萬個，足足翻了166倍。

這還不夠，拿到房源后，蛋殼開始砸重金改造分間，平均一間房的改造費用高達45000元。

與此同時，為了爭奪市場份額，蛋殼瘋狂補貼用戶，做廣告營銷，推進后續服務……

蛋殼的盤子越做越大，血本越下越多，唯獨盈利遙遙無期。2017年，蛋殼虧損2.72億元，2018年虧損13.69億元，2019年虧損34.37億元……

總這么燒錢下去什么時候是個頭？畢竟企業的第一要義是盈利。

這時，蛋殼從出生便具備的“金融基因”派上了用場。

蛋殼在與房東簽署的條約上明確注明：必須簽一年以上的出租合同，蛋殼只需按月向房東繳納租金即可。

對租戶來說，想要在租金上獲得大力度的優惠，就必須使用分期月付，一次繳納一年的房租。相比短租月付方式，每年可節省近萬元。

當租戶在承擔風險和租房成本之間猶豫時，蛋殼已經和金融機構悄悄掛上了勾——它將手里的租約抵押給金融機構，一次性拿到一年的錢，而租戶每個月繳納的房租，則直接流向了金融機構。

說白了，蛋殼其實是用租戶的信息做抵押，自己獲得無息貸款，然后用租戶繳納的租金還貸。

而租客直到收到短信，才意識到：掉坑容易爬坑難。

為了搶占市場，蛋殼這波把風險轉嫁給租客和房東的操作，實在是信息差的高段位玩法。

然而，這也并非蛋殼首次甩鍋。

疫情期間，蛋殼向72157位房東提出：為配合政府實施相關疫情防控工作，蛋殼公寓自即日起將暫停付款并執行不少于30天的免租期。

與此同時，蛋殼除了借著疫情的由頭薅房東的羊毛，房客的羊毛也照薅不誤。

反觀美國的EQR租客，從長租公寓收獲的絕不僅僅是快樂。

按照EQR的規定，租客搬入新房之后，有30天的體驗期，期間如有不滿意可無條件退換房，且僅需支付實際居住天數的租金即可。

除了提供居住中的服務（如空調、熱水器、冰箱、灶臺，等等）以外，EQR還將服務延伸到了居住以外。

其中最著名的是EQR提出的“轉移計劃”：假如租戶發生工作、家庭變化，EQR將協助租客在其未入住的公寓中進行選擇，以匹配租客的需求。由于EQR對于核心區域的完善布局，使得其能夠覆蓋大部分租客的搬家需求。

如此誠懇的態度，想留不住用戶都難！

而那些曾許下錚錚誓言，視EQR為不二偶像的國內長租公寓企業，左手不給房主交租，右手一分不落地收租，吃相實在讓人大跌眼鏡。

再往深一層細想，蛋殼已經從金融機構取走1年的房租，完全不影響向房東正常月繳。為什么還要兩頭收割，頻遭吐槽？

03 

貪婪無度：做產品，不能只靠“打紅眼” 

2月初，蛋殼員工向媒體披露：公司資金鏈斷裂，工資都發不出來了，還裁掉了一批員工。

蛋殼資金鏈斷裂，實屬意料之中。

傳統的租房平臺主要是通過低價攬房、高價出租賺取差價，然而隨著信息透明化，它們早已失去了市場前途。

但隨著互聯網時代的到來，傳統租房平臺迎來了第二春。

相較于之前，“互聯網＋金融＋房地產”的商業打法更加強悍。這些租房平臺背靠著資本，一邊通過高價從個人手中囤積大量房源，壟斷區域市場，希望獲得較高的估值；一邊利用各種金融模式玩杠桿，甚至和P2P結合在一起。

作為國內長租公寓頭部企業的蛋殼，就是新時代下傳統租賃平臺的延續。

聲稱“用互聯網方式改造傳統住房租賃行業”的蛋殼，一直在燒錢搶市場，但并沒有摸索出有效的盈利模式。最后只能靠圈錢挪作其他投資。

據說，疫情期間蛋殼暫停支付租金的7萬套房源，只占總房源的17.5%。按每套房子月租4000元算的話，蛋殼相當于一下子截留出2.8億的資金池。

這種套路大都是短期投機者熱衷的行為，風險極大。更可怕的是，它不像銀行，不能兜底，也兜不起底。

在這個領域內，刀尖舔血的企業不止蛋殼一個。僅今年下半年，暴雷的長租公寓企業就多達24家。

當然，這并不能全怪長租公寓企業“經營不善”。

2017~2020年，一些一線城市隨著產業結構、就業機會的調整，住房租金并沒有出現每年兩位數上漲的財務預期。

眼見形勢不利，國內長租公寓企業選擇了連橫金融機構，利用打信息差來續命。這些不亞于大額融資的人民幣，全被拿去投入到諸如爭奪房源、炒股等的所謂“項目”中。

很快，長租公寓企業陷入了“瘋狂擴張、經營不善、暴雷、跑路”的惡性循環。

其實，大環境的影響并非不可抗力，長租公寓也不是沒有回旋的余地。

如今蛋殼們經歷的荊棘之路，EQR不是沒走過。

2006年，EQR在經歷瘋狂擴張后，后遺癥凸顯，營業利潤率大幅下滑。

眼見快要兜不住了，EQR認識到：規模也好、市場占有率也好，如果最終不能變成實實在在的、穩健的營收利潤，那就是沙中堡壘，總有玩崩的一天。

為了及時止損，EQR快刀斬亂麻，把全美25個區域的580處房產精簡到7個州的300處，把業務集中在紐約、波士頓這些城市土地稀缺、住房需求高的城市，成功實現了租金上升，最終年營收達到24.26億美元。

由此可見，長租公寓企業想要盈利，只有一條捷徑——脫離纏斗，回歸商業本質。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受媒體采訪時表示：長租公寓的角色決定了它是靠利差來賺錢的，正常來說，慢慢做項目，一個一個來是沒有問題的，尤其是現在許多政策都在扶持長租公寓。

只要長租公寓企業肯放緩腳步，暫且“割讓城池”，讓房東笑著收益，租客住著安心，在長久的生命周期中不僅不會越來越被動，反而會塑造更加硬核的壁壘。

蛋殼CEO高靖曾談到：國內長租公寓未來的理想格局是，機構化持有住房占整體市場份額的40%，開發商等集中式模式和政府主導的公租房或者C2C交易各占20%。

無奈，在這個崇尚“霸主”和“龍頭”的時代，國內長租公寓企業或主動、或被動地陷入了怪圈，烈火烹油，本末倒置。即便連年虧損，打紅眼的他們仍死死咬住那40%的市場份額。

結果，圍繞著長租公寓的整個鏈條上，沒有一個贏家。

那些曾經對長租公寓青眼有加的資本，回報紅利遙遙無期。

和長租公寓企業簽訂合同的房東，被死死框住。如果提出解約，蛋殼非但不用出違約金，房東還得自行負擔數萬元的房屋裝修和折舊成本。

最慘的是用了“租金貸”的租客。長租公寓欠著金融機構的尾款一天不付清，合同就無法解除，就算租客搬出了房子，還得按時還貸，不然就會留下征信污點，掉進無底洞。

這個原本可以讓無數人共生共榮的生意，硬生生在急速膨脹的欲望中被做成了一個人人生畏的金融產品，實在可惜。

結語

蛋殼公寓在成立之初曾信誓旦旦：給在外打拼的年輕人一個溫暖的家。如今黑貓上將近2萬起的相關投訴令人觸目驚心。

自如也曾這樣表達初心：讓生活在城市中的25歲到35歲的年輕人對居住不再感到絕望。但近年來，前有在疫情期間趁機向租戶坐地起價漲房租的丑聞，后有甲醛門、針孔攝像頭門等事件曝出。

還有立志要通過綠色出行“讓城市變得更美好”的ofo，不僅因為監管不力淪為了街頭巷尾阻礙出行的“黃垃圾”，更是一直以升級P2P、電商返利等各種名目拒退用戶押金。

這些曾經的屠龍少年，為什么張開血盆大口，長出了龍角？

說到底，“盈利難”并非商業模式上的漏洞。最根本的癥結，在于非理性的價值觀上。

為了擴張而擴張，等待他們的，就只有被用戶、投資者拋棄的結局。

商業永遠都是這樣殘忍又直白：畢竟，長租公寓的當，上一次就夠了。