新年開年，北京土拍市場格外熱鬧，兩宗優質地塊前后吸引27家開發商及聯合體參與競拍，競拍結果也均以“競自持”收尾。

2月2日，保利+華潤競得順義新國展三期宅地，按照實際支付價格，這塊地刷新了去年北京最高成交總價，達到了85.77億元，在順義土拍歷史上也是罕見的成績。粗略測算，除去異地建設、自持部分，順義將新添一個6萬+項目。

“面粉”是房企賴以生存的基礎，“謹慎拿地”也絲毫未影響到房企補倉的熱情。受供地節奏影響，北京不限價地塊供應增多，再加上房企自身拿地補儲的需求，優質地塊已成為眾房企角逐的焦點。

競自持成常態

由于海淀樹村等3宗地塊暫停出讓，順義新國展三期宅地成為房企角逐的焦點。該地塊位于北五環中央別墅區，距地鐵15號線花梨坎站約2公里，臨近占地面積20萬平方米的中糧祥云小鎮，土地屬性優越，且不限價。21.4萬平方米的規劃建面及2.5的容積率，是北京少有的具備良好質素的商品住宅用地。

正因如此，順義地塊共吸引金茂、金輝、萬科、平安、華發、融創、保利+華潤、中糧+金隅、中交+招商、首開+金地+旭輝、綠城11家房企及聯合體參與競拍。最終，保利+華潤競得順義新國展三期宅地，按照實際支付價格，這塊地刷新了去年北京最高成交總價，達到了85.77億元，在順義土拍歷史上也是罕見的成績。據北京商報記者粗略測算，除去異地建設、自持部分，順義將新添一個6萬+項目。

這也是年內第二宗熱門宅地，上一宗是1月26日出讓的大興舊宮不限價宅地。兩宗地塊前后共吸引27家開發商及聯合體參與競拍，競拍結果也均以“競自持”收尾。去年一年，北京才出現兩宗競自持宅地，今年頭一個月時間就有了3宗“競自持”地塊。

“競自持”頻頻現身，并不是說今年出讓的宅地要比去年優質，更多是北京宅地出讓方式有了新的調整，溢價率也得到收緊。

1月13日出讓的房山宅地，溢價率不到10%便進入到“競自持”程序。而順義這宗宅地，該地塊最先競拍的是異地建設會展設施面積，觸及上限16.22萬平方米之后開始競價，溢價率達到35%開始“競自持”，同樣限制了溢價率，并采用“三競”的方式出讓。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，順義宅地不以競價為先，而是先對異地建設會展設施面積進行競拍，即承擔新國展二期的建設資金，可見北京土拍規則正以多元化方式展開，房企在開發住宅用地的同時，將更多融入區域產業發展，承擔部分公共設施建設責任。結合當地產業特征，土拍形式也呈多樣性，此次競拍即為一次嘗試。

同樣多元化嘗試的還有海淀樹村三宗地塊。2020年的最后一天，北京市規劃和自然資源委員會調整了海淀樹村3宗地塊的競價方式，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式，首批“共有產權商品房”試點確立。

也正如延期公告說的那樣，北京將確保實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標。

“綠”房企積極補倉

“面粉”是房企賴以生存的基礎，開發商積極拿地也是出于補倉的目的。北京商報記者注意到，華潤去年僅以聯合體形式在京拿地三宗，而保利去年一宗也沒有斬獲，就連許久沒有在京拿地的萬科此次也參與到順義宅地競拍。

據潘浩介紹，保利2021年在京取地活躍，就在一周前剛其與金地聯手取得順義新城純住宅地塊，再次取地仍聚焦順義區域，也是出于區域深耕的目的。從近年保利在京取地規模來看，保利今年或將重回一線城市布局。而華潤2020年2月在京取得三宗地后，2021年再次在2月出手，可見年初為華潤土儲布局的關鍵時點。近年華潤在京成交住宅用地權益成交面積基本保持穩定，2021年開局積極，或將加強在京布局。

受疫情影響，核心城市土地市場的價值被重新認可，市場注意力也拉回到一二線城市。除此之外，“三道紅線”中綠檔房企有更高的選擇權，在其他房企無暇顧及時，可以說迎來一個拿地窗口期。以保利為例，其2020年最后一季度土儲力度遠高于全年平均水平，今年開年更是在各大重要城市加快補土儲。短期內無償債壓力，便可繼續保持高漲的投資力度。

“補倉對于房企來說是個永恒的話題，市場回歸一二線城市，房企的目光也聚焦于一二線城市。”合碩機構首席分析師郭毅表示，疫情疊加融資“三道紅線”，房企在去年紛紛表示“謹慎拿地”，但顯然核心城市的優質地塊仍具備投資潛質。從近期北京土拍的表現來看，一些久不露面的開發商也開始活躍，說明大家的價值判斷是一致的，尤其是對于地塊未來前景的判斷。

“謹慎拿地”也絲毫未影響到房企補倉的熱情。受供地節奏影響，北京不限價地塊供應增多，再加上房企自身拿地補儲的需求，優質地塊已成為眾房企角逐的焦點。

貝殼研究院數據顯示，今年1月住宅用地成交集中在上海、杭州等為代表的高價值核心城市，且從成交結構上看，一線城市和二線城市成交量占比在1月分別上漲0.6個和6.8個百分點。

或改變區域產品同質化問題

受供地節奏影響，北京不限價地塊供應增多。據統計，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限競房地塊8宗，共有產權房有4宗（其中一宗含部分純商品房），不限價純商品房地塊36宗，從占比上來看，北京今年不限價地塊供應達到了75%。

新年開年，北京不限價節奏依然延續。截至目前，北京共出讓6宗住宅用地，6宗皆為不限價地塊。值得一提的是，順義成為今年北京宅地土拍的最大贏家，在北京出讓的6宗宅地中，僅順義就占到3宗，合計成交價約129億元。

優質地塊入市就能帶來新的產品，對順義來說，壓抑許久的市場將注入新活力。北京商報記者注意到，離拍出地塊不遠的公園十七區，已經借此重新炒了一波熱度。

恰如中海入駐亦莊，保利+華潤又能給順義帶來什么？郭毅認為，大型開發商和優質地塊最主要就是能帶來“流量”，對于順義市場無異于是最好的宣傳。此外，在產品塑造上，也可以打造區別于區域“扎堆”的差異化產品，供應層次可以拉開梯度。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄同樣表示，順義土拍的火熱一定程度上可以帶動區域的熱度，對于房企來說，也會吸引更多的房企入駐，對于本身在該區域有項目布局的房企，土拍的火熱一定程度上對區域房價也會起到積極的帶動作用。

按照區域戰略定位，順義已具備更進一步的住宅需求。北京自貿區落地順義，圍繞首都國際機場周邊規劃布局，以中關村順義園、中德產業園、天竺保稅區為核心的自貿區產業加速聚集，輔以首都國際機場為圓點的陸地空立體交通路網，未來這里必將吸附更多城市精英流入。“所以順義市場的變化，也符合大的發展方針。”郭毅稱。

從去年到今年，順義共拍出8宗不限價宅地，且地塊整體開發面積較大，按照目前的推盤節奏，今年順義或將成為下一個石景山。