“尤如落寞徐娘，曾經風光一時，何奈時代變遷。”這是一位網友2018年在社交平臺上對中華廣場的點評。

位于廣州越秀區的中華廣場開業至今已超20年，是廣州最老牌的商場之一，承載了許多人共同的青春記憶。

然而青春似乎總是用來緬懷感傷，近年來一些百貨或商場的倒閉，反映了包括中華廣場在內的老牌商業在新商圈、新消費習慣下的困境。

不過中華廣場顯然沒有選擇“躺平”。

正如其曲折“賣身”的歷史，中華廣場近年也試圖通過更新改造來提升項目的運營活力。而最新于11月3日，一筆擬發行金額15.01億的“平安-華金-廣州中華廣場資產支持專項計劃”受理，讓這個項目再次出現在關注視野中。

曲折往事

中華廣場在廣州商業市場上，是一個值得津津樂道的故事。

中華廣場由駐穗央企廣州新星投資發展有限公司與香港昌盛集團負責合作開發, 鄒錫昌旗下的香港昌盛集團最開始作為主要角色參與。

1995年6月，位于越秀區中山三路與較場西路交界處的中華廣場開工建設，1999年2月首期工程結構封頂，隨后于2000年4月26日正式開業。

當時，中華廣場是廣州除天河城、正佳廣場外的第三大購物中心，包括一個樓高10層的購物商場及4層車庫、北翼一幢樓高17層的A棟寫字樓以及南翼一幢樓高52層的B棟寫字樓，總建筑面積約為29萬平方米，其中商場經營面積為12萬平方米。

如此大體量的中華廣場的開業，給廣州商業帶來了一些新鮮血液。

彼時2000年前后，廣州商業市場正百廢待興，中華廣場及時封頂對外銷售，頓時成為各路商家搶手貨和城中打卡勝地。同時，項目聯同地鐵出口物業——海印集團的流行前線、卓越地產的地王廣場、陵園西手機一條街等，共同形成了中華廣場商圈（中山三路商圈)。

過往數據顯示，當年中華廣場的日平均客流量開業達到30萬，每逢黃金周更是可以達到70萬，成為大家心目中公認的市中心重要地標之一。

在風光的那幾年，中華廣場以每年約1.1億元的租金收入成為昌盛集團的收銀機，并成為了助推昌盛集團的上市動力之一。

然而此后，命運開始轉向，金融風暴與債務危機下，對賭協議失敗下的昌盛集團只得走上處置核心資產的道路。2009年，昌盛集團把屬下中華廣場的商業物業14年經營權打包出租給海印集團, 年租金約為1.3億元。

據彼時一組機構數據顯示，按1.3億元的租金計算海印可得到的回報率達10~20%，較為吸引。

隨后，海印股份對項目進行新定位及包裝調整，如引進多個首進廣州的消費品牌，擬將其打造成一個高端時尚潮流購物中心。

海印股份還曾發布該項目業績預報稱，截至2010年5月20日，已簽約商戶210家，出租面積5.54萬平方米，租賃期限從三年到十三年不等,未來年租金漲幅從5%-8%不等，預計項目年收入約為1.5億元。

在海印股份的計劃里，中華廣場是這家企業進軍商業的首個大型購物中心項目，在此之前，海印運營的多是批發市場、專業店。

然而，恰逢此時，廣州商業地產正處在“井噴”的前夜，不少開發商都大肆進軍該領域，新的商場與商圈逐漸崛起。

再到近幾年，電商崛起、零售競爭激烈，這給包括中華廣場在內的實體商業帶來不小的挑戰。中華廣場本身存在設備老化、商戶過時、物權不集中的問題也逐漸突出，導致出現商場人流、租金收入下滑嚴重的局面，許多樓層位置存在大量空鋪。

2019年8月30日，離合同到期尚有四年之時，海印股份一紙公告宣布，其與廣州興盛房地產發展有限公司簽署《<中華廣場合作經營合同書>解除協議》。未來，海印股份將不再與興盛地產合作經營中華廣場。

從紅極一時到提前撤場，中華廣場一時令人唏噓不已。

所幸的是，在海印宣布退出之時，中華廣場另一大業主廣州新星投資也宣布將與昌盛聯手合作統一經營，管理工作也由其主導。

這一步至少意味著，經營權多方割據的局面得以終結，商場可以走向統一經營規劃。

接下來關鍵的是如何煥新這一老牌商業體。

“硬件老化、沒有規劃、有租無類、品牌不合理、服務不到位。”這是中華廣場改造負責人、中華百貨總經理竇懷山彼時的描述。而據悉，新星投資將計劃投入2.8億元對中華廣場進行升級改造,用三年時間改善中華廣場的整體運營。

尋求金融化

此后，新星投資對中華廣場進行了一系列提檔升級工作，涉及形象升級、動線升級和品牌升級，如三分之一的品牌調整比例，增加跨層直達扶梯，實現停車場智能化系統升級等等。

同時中華廣場也逐漸明晰商場定位，即區域型中高端休閑購物中心，依托傳統老城區獨有優勢改造成全業態、時尚的“老廣州的新中心”。

今年8月，經過2年多時間的翻新改造，中華廣場完成改造升級全面亮相。在此背景下，以中華廣場為底層資產的這筆ABS能否順利發行？

11月3日，據深交所披露，平安-華金-廣州中華廣場資產支持專項計劃狀態更新為“已受理”。

觀點地產新媒體了解到，該債券類別為ABS，擬發行金額15.01億元，發行人為新興發展集團有限公司，承銷商/管理人為華金證券股份有限公司，受理及更新日期為2021年11月2日。

目前項目仍在受理狀態，能否成功發行或足額發行仍是一個值得觀察的問題。

可以橫向對比的是，隨著今年6月首批9只基礎設施公募REITs產品于滬、深交易所上市，不少人期待公募REITs擴容到商業地產。但僅就目前而言，國內對于商業項目的資產證券化探索仍多以ABS和CMBS兩種模式為主，此類形式更多是一種“類Reits”的操作方式。

而所謂的ABS、CMBS融資方式面向機構投資者，這對于資產的估值和收益要求會非常高。可以看到，過往國內獲得證交所審批通過的商業類reits項目，基本是一二線的優質資產項目。

而從當前公開數據情況看，并不能準確獲取中華廣場目前的營業收入、銷售額、資產估值、客流水平。

不過另有一組數據可以參考對比，早在中華廣場被昌盛集團打包轉讓時，業內曾傳聞中華廣場的轉讓價格約為20億元，折合樓面價為2萬元/平方米。

而根據2007年年底昌盛中國籌備上市時所做的資產評估，中華廣場的市值約為38億元，2008年8月份，第一太平戴維斯重新估值后，做出的資產評估則是33億元。

有商業研究人士就表示，13年前的估值尚且在33億元，盡管近年來商業地產大宗交易不活躍、市場流動性較差，但估值水平應該還是有所上升。

而收益水平維度上，我們或許可以從承租了九成業權的海印股份上入手。

據觀點地產新媒體查閱獲悉，海印股份曾在2018年將旗下一些核心項目打包進行質押貸款，其中就包括中華廣場。

該份評級報告曾披露，自承租的2009年至2018年，中華廣場的可供出租面積為5.83萬平方米，平均租金水平為219.21元/月/平方米，平均出租率則為92.85%。按此計算，九年間中華廣場的年平均租金大概在1.43億元。

可以與之對比的話，海印股份曾披露過，2012年中華廣場項目再創佳績，實現月租金收入近1700萬元的經營目標，即一年約在2.21億的租金收入水平。

這意味著，在2012年之后中華廣場項目或面臨著租金收入下降，甚至“入不敷出”——按照海印當初訂立的合作經營協議，合作經營期內第一年、第二年海印股份向興盛地產每月支付合作經營費用1100萬元，從第三年開始合作經營費用在上一年度的基礎上按3.25%的比例遞增。

結合該評估報告披露的2013年-2018年經營收入數據，可對比獲悉，在2012年后，海印股份在該項目上的收益已日漸減少，即便2016年有所回彈，但在提前解約的前一年即2018年，項目甚至已經沒有收益空間而言。

數據來源：海印股份評估報告，觀點指數整理

而在2018年同年，海印股份正面臨著業績困局。彼時，海印股份實現營業總收入25.1億，同比下降2.1%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤1.4億，同比下降40.1%。

受市場影響，上述評估報告還披露，當年海印股份實際商業物業經營收入為6.59億元，但評估物業經營收入金額則為7.17億元，比預期少賺了半個小目標——因此也就不難理解海印股份的撤回。

回到中華廣場的收益問題，如今回歸經營方，該收益水平盡管偶有波動，但經過收益調整保持在2億收入以上應有所保證。

按此大致估算，發行人在常規融資年限里完成的收益總和，是能夠完全覆蓋該筆ABS所募集的資金規模。

當然也有商業人士指出，目前中華廣場盡管經過重整，但本身商圈依托的優勢正在逐步消失，周圍零星商業項目沒落，未來發展仍不算明朗。