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撰文/潘玲宣 

經過多年培育，杉井奧特萊斯已成為當地乃至一定城市圈內的奧萊行業成熟標桿項目，占據當地奧萊市場高份額，形成了對品牌較強的吸引力。

繼去年8月華夏首創奧萊REIT發行上市之后，9月12日，國內第二只以奧特萊斯項目作為底層資產的消費基礎設施REITs正式掛牌交易。項目全稱為中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金唯品會奧萊REIT”），也是截至目前成功發行的第十只消費基礎設施REITs。

從上市首日表現來看，中金唯品會奧萊REIT雖未觸及30%的漲跌幅限制，當天收盤價卻也達到了4.413元/份，相較于3.48元/份的發行價格，漲幅約為26.81%。

與此同時，就市場關注度而言，中金唯品會奧萊REIT以34.8億元募資額創下年內消費基礎設施REITs新高。

這一方面是由于消費REITs的常態化發行漸入佳境。在中金唯品會奧萊REIT之后，目前已有三單消費REITs進入正式流程，等待上市。

另一方面，盡管基礎設施公募REITs整體保持較高的認購熱度，但得益于一系列提振消費的政策舉措和相關支持，以及消費REITs底層資產的抗周期屬性，政策環境與資產屬性的雙重加持下，相關產品的可供分配情況、綜合收益率等關鍵指標領先于市場，進而吸引更多資金參與。

就在中金唯品會奧萊REIT掛牌上市之前，作為國內公募REITs市場的首單外資消費REITs，華夏凱德商業REIT在9月9日啟動發行，由于公眾投資者累計有效認購規模超過初始募集規模上限，于同一天提前結束募集。

盤點場內已上市的消費REITs，以奧特萊斯項目為底層資產的仍是少數，目前已上市的產品僅有兩單。發行REITs對于奧特萊斯而言，有何特殊意義？而被REITs“解放”的奧特萊斯市場，又正在發生怎樣變化？

第二單奧萊REITs來了

中金唯品會奧萊REIT的底層資產為寧波杉井奧特萊斯，是原始權益人杉杉商業集團有限公司的首個奧特萊斯項目；發起人唯品會控股有限公司，則是國內領先的品牌折扣電商，也因此中金唯品會奧萊REIT成為目前國內市場上唯一一單帶有新零售特點的產品。

杉杉商業作為國內奧特萊斯領軍企業之一，深耕奧萊行業多年，專注于奧特萊斯廣場的開發、建設、運營與管理。此次發行上市的底層資產部分包括杉井奧特萊斯一期項目、三期項目、四期項目，總建筑面積約10.43萬平方米，商業建筑面積約8.33萬平方米，商業部分總可租賃面積約5.1萬平方米。

一期項目自2011年9月起運營，截至今年9月已穩定運營約14年。三期項目、四期項目分別自2016年11月、2020年4月起運營，截至今年9月運營期限超8年和5年。

根據招募說明書，截至2025年3月31日，項目估值約為29億元，單價27823元/平方米。自2022年以來，杉井奧特萊斯的運營收入呈上升趨勢，2022-2024年度運營收入年均復合增長率為8.7%，運營凈收益年均復合增長率為10.69%。

出租率自2022年以來也始終保持在97%以上，截至今年3月末，出租率已達98.8%。2025年一季度的月租金坪效約394元/月/平方米，在已上市的消費基礎設施REITs項目中處于較高水平。

關于底層資產的其他方面，寧波杉井奧特萊斯為常規的室外開放街區+室內館相結合的建筑形態，其位于寧波市海曙區，地處寧波市中西部，東隔奉化江與鄞州區相鄰，北瀕余姚江與江北區相望，西與余姚市接壤，南與奉化區連接。

圖片來源：中金唯品會奧萊REIT招募說明書

而海曙區為寧波市“老三區”之一，公路、軌道交通、公共交通體系健全，距離寧波櫟社國際機場約4.5公里，距離寧波火車站約8.4公里，通達性較強。這也使得項目的輻射范圍更加廣闊，客群聚集能力強。

自2022年以來，杉井奧特萊斯的客流量呈攀升趨勢。2024年客流達到約1310萬人，2022-2024年復合增長率高達16.63%。

實際上，經過多年培育，杉井奧特萊斯已成為當地乃至一定城市圈內的奧萊行業成熟標桿項目，占據當地奧萊市場高份額，形成了對品牌較強的吸引力。

杉井奧特萊斯引入了大量國內及國際知名品牌，比如耐克、阿迪達斯、BOSS、FERRAGAMO、MAX MARA、COACH、安踏、FILA等。截至2025年3月31日，項目在執行合同共涉及商戶189家，業態包括服裝服飾、運動戶外、餐飲、國際名品和其他。

從面積分布分析，各類業態面積占比較為分散，能夠有效緩解單一業態市場風險對杉井奧特萊斯的潛在影響。

消費REITs中的少數群體

也因上述種種，資產質量獲得認可、預期收益理想，中金唯品會奧萊REIT的發行價格定為3.48元/份，在已上市的消費REITs中，僅次于華夏華潤商業REIT的6.902元。

之后的認購階段，也延續了此前消費REITs的超預期表現。今年8月20日，中金唯品會奧萊REIT發布公告，宣布公眾發售基金份額的募集活動提前結束。

據悉，該基金原定募集期為2025年8月20日至2025年8月21日，由于公眾投資者認購踴躍，總量已超過公眾發售總量，故將公眾發售基金份額認購及繳款截止日提前至2025年8月20日。

甚至有消息稱，林園投資也首次參與首發REITs項目的線下認購，總認購金額近8000萬元。

此外，根據公開信息，首程控股也在中金唯品會奧萊REIT掛牌上市當天發布公告稱，公司全資附屬公司首程基石參與管理的北京平準基金投資了中金唯品會奧萊REIT，并將持續加大在中國核心智能基礎設施不動產領域的投資布局，深化與國內頭部商業運營商和產業方的合作。

對于唯品會和杉杉商業而言，截至2025年3月末，杉杉商業已成功運營20家奧特萊斯廣場，并有長沙、武漢、無錫等奧特萊斯廣場正在建設開發中，將為后續擴募提供充足的資產儲備。

掛牌上市也為新的起點。自公募REITs基礎設施資產類型覆蓋到消費基礎設施以來，截至目前已發行上市十單產品，還有華夏凱德商業REIT、華夏中海商業REIT、中航天虹消費REIT三單已申報待上市。

數據來源：公開資料，商業客整理

以2025年上半年消費REITs的二級市場表現來看，除了華夏華潤商業REIT的價格漲幅為21.17%，其余產品均取得30%及以上的漲幅。而這一結果或許也與華夏華潤商業REIT的定價有關。該產品的發行價格為6.902元/份，居十單消費REITs之首。

今年以來發行上市的產品有三只。除中金唯品會奧萊REIT之外，還包括易方達華威市場REIT、中金中國綠發商業REIT。

其中，截至“630”時點，1月24日上市的易方達華威市場REIT價格漲幅已高達80%，中金中國綠發商業REIT由于是在接近中期末的6月27日上市，價格漲幅相對平穩。不過，兩只產品上市當天均觸及30%的漲幅限額。

聚焦到同類可比的華夏首創奧萊REIT，該產品在上半年的價格漲幅為43.71%，仍是領先于大部分REIT產品。

顛覆傳統奧萊印象

市場對于消費REITs的認可和“追捧”顯然已是有目共睹。但以奧特萊斯作為底層資產的產品仍是其中的少數者，運營管理水平也將影響到產品的后續價值和表現。

一直以來，奧特萊斯在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼等商品的商店組成的購物中心，也被稱為“品牌直銷購物中心”。

從行業規模來看，奧特萊斯作為中國零售業的一個重要細分賽道，經過長期發展已在全國范圍內形成了相當體量和消費影響力。

根據《2024-2025中國奧特萊斯行業白皮書》顯示，截至2024年末，全國在營的奧特萊斯項目達到251個，2024年銷售規模約為2390億元，較上一年增長約4.5%。

不過，最近三年的奧萊項目新開數量卻有明顯減少。數據顯示，2022年全年新開業奧萊項目23家，2023年降至17家，2024年進一步減少至12家，三年時間新開項目數量下降近半。 

圖片來源：中金唯品會奧萊REIT招募說明書

擴張步伐正明顯放緩，似乎意味著市場紅利的兌現空間越來越有限，而當增量空間趨于飽和，品牌方們也更注重存量資產的運營效率提升與商業模式創新，通過持續強化運營水平改善經營表現。

由于奧萊的計租模式與購物中心項目有所不同，普遍以聯營為主，租金收入為輔。相較于購物中心等類型項目，出租率的提升對于奧萊項目來說可助力收入提升，但并非首要關注對象。

以杉井奧特萊斯為例，2022年至2024年及今年一季度，該項目的運營收入構成中，來自聯營模式的收入占比分別為73.97%、75.39%、74.33%、76.12%。聯營模式計租的租賃面積占比在77%左右的水平。這也使得項目現金流能更快集聚收益更顯穩定。相應的，也對項目的運營管理提出更高要求。

圖片來源：中金唯品會奧萊REIT招募說明書

根據可比信息，在2023年度，杉井奧特萊斯的平均聯營扣率為13.02%，華夏首創奧萊REIT的兩大底層資產武漢首創奧萊、濟南首創奧萊項目同期的平均聯營扣率分別為10.7%、10%。

一般而言，扣率水平與項目整體發展階段有關，隨著項目的運營進入成熟期后扣率逐步提升并趨于穩定狀態，同時也能夠體現項目對消費客流的吸引力和商戶認可度水平。

得益于杉井奧特萊斯獨特的優勢，大部分商戶同意在聯營模式合同中約定保底條款，即使銷售額不達約定金額也需支付一定的保底提成，進而保證了項目公司收入的穩定性。

但與此同時，在以聯營為核心的模式下，也要求項目方與商戶在運營、營銷等方面的協作，共同擴大總銷售額。事實上，據觀察，近年有越來越多的奧萊項目注重通過主題活動、場景創新等方式強化引流能力。

此外，當消費者偏好轉向體驗式消費，奧萊也嘗試演繹更多可能，顛覆傳統印象。

國內頭部奧萊運營商主要分為“專業奧萊運營”及“百貨多元轉型”兩類。專業奧萊運營商，以RDM（佛羅倫斯小鎮運營商）、杉杉商業、砂之船等為代表；百貨運營商多元業務轉型，典型如王府井、百聯集團等。

今年4月，百聯股份競得成都市成華區白蓮池街道回龍社區的142.61畝商業服務業用地，將用于建設全國首個熊貓主題景區式3.0版奧特萊斯。計劃引入國際國內一線品牌400個，20個知名餐飲品牌和10家成都奧萊首店，通過品牌的高度集聚來提升區域的消費層次。

王府井的奧萊項目有較明顯的文旅特色，如長春王府井奧萊凈月小鎮、西安臨潼小鎮等。

在北京城市副中心，與北京環球度假區一街之隔的“灣里”商業娛樂綜合體涵蓋了奧萊購物、主題娛樂、高端酒店三大業態，包括“灣里·王府井奧萊”、“灣里·汀云小鎮”、“灣里·諾嵐酒店”。通過“全球IP+本土文化”融合模式，將文商旅體四大產業融合。

毫無疑問的是，奧萊項目身處其中能夠極大受益。這種“奧特萊斯+X”的模式，也使得奧萊項目不再限制于城市郊區與城市奧萊兩種類型。

品牌組合是否具備吸引力是奧特萊斯業態的根基。以杉井奧特萊斯為例，該項目目前已入駐了MOSCHINO、FERRAGAMO、MAXMARA、POLO RALPH LAUREN、BOSS等眾多一線國際名品。憑借品牌影響力與稀缺折扣資源，能夠作為項目引流和營銷資源吸引大量客流。

一個普遍現象是，戶外運動是奧萊項目的“舒適區”。這類產品技術含量高、材質成本高，同時強調功能性、舒適性，與時尚的連接度相對較弱，使得相關消費在經濟波動中表現出較強的穩定性。但面對多元化的消費需求，項目方也需做出改變。

公開信息顯示，寧波杉井奧萊于今年5月迎來lululemon浙江奧萊首店。至此，寧波杉井奧萊晉升為國內屈指可數的集齊“中產三寶（lululemon、薩洛蒙、始祖鳥）”的奧萊項目。

此外，寧波杉井奧萊還引入MAIA ACTIVE浙江奧萊首店，安踏冠軍首店、安德瑪浙江首家直營FHHT新形象店等，滿足廣大消費者多元化的購物需求。

“廝殺”激烈的戶外運動賽道之外，也有奧萊項目的容身之地。由世界之花假日廣場改造而來的王府井奧萊UP TOWN提出“元氣奧萊”的商業概念，聚焦年輕家庭和潮流客群需求，以“樂活、多元、潮流、煥新”為項目定位。

據悉，項目引入300余家品牌，涵蓋零售、餐飲、親子、娛樂等多業態，其中生活方式品牌占比達40%，為王府井奧萊門店之最。

可見，無論是選址、業態……在“名品+折扣”的根基之上，能夠生長出更多滿足美好生活需要的奧特萊斯項目。