近期從一份資料上看到各大電商企業均在物流倉儲有著龐大的計劃，這份資料名單包括京東商城：計劃建7個一級物流中心，25個二級物流中心；當當網：成立一家由其控股的獨立配送服務公司，打造開放式的物流平臺，已建立六大物流中心；淘寶網：建設開放物流平臺及倉儲基地，在華北、華中、華東、華南、東北、西南和西北7大區域中心位置建倉；卓越亞馬遜自建物流覆蓋北京、天津、上海和廣州，在全國8個城市擁有9個運營中心；凡客誠品在10個主要城市已經完成選址，到今年底將完成28個倉儲建設；蘇寧易購已經完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地進入試運營，6家進入施工階段，簽約儲備的項目達12個；新蛋網自建配送隊伍，7大分倉已經建成，2012年在全國十大省會城市建倉；1號店被沃爾瑪注資之后年內準備在華中、西南、西北和東北四區設立4個倉儲中心，還將自建10個左右快銷品類儲備分倉和300多個配送站點。

　　在看到這份資料之后，很巧地是我去到新疆烏魯木齊為中國電信天翼空間進行為期一天針對移動互聯網及移動電子商務的內部交流，在這期間走訪了新疆一個物流園，該物流園已經完成了商業地產的改造，成為了一家家居建材城，雖然商城名字還保留著物流園的名稱，但已經完成許多家居建材的大品牌的進駐，大部分品牌已經開業營業，有一些還在裝修中。這并不是個案，同樣在深圳的筍崗，原來是物流園區，現在卻由于距離東門（深圳最繁華的步行街商業中心）僅十幾分鐘車程而在進行改造，物流配送企業陸續向更為偏遠的關外搬遷。

　　物流地產向商業地產的轉變，幾乎每個省會城市都在發生，而這些物流園建立不到十年的時間，在中國城市化進程提速的情況下，未來的物流園或者物流地產將會以更快的速度向商業地產轉變。這個事實被以上電商企業在全國各地拿地建倉儲物流基地證實，卻被京東劉強東一再否認，明確表態不會通過地產來賺錢，這樣說其實更深層次的目的是為了提升用戶體驗，這個說法似乎很說得通，但這些電商企業如此宏偉的物流倉儲計劃，以及各城市現有物流園改造為商業地產的現狀，目前的百貨、SHOPPING MALL業態或將面臨來自未來電商企業物流地產變身商業地產的新威脅！

　　對于電子商務企業來說，物流倉儲的建設使得輕公司逐漸變重，這個重不是負擔，而是使得其估值變得更高，也就是變得更值錢，畢竟這世界唯一越占越少的就是土地。對于這些遲遲沒有盈利的電商企業來說，在燒了VC的錢這么多年，如何贏得資本市場的認可成功上市就成為當務之急。從現在上市的兩家電商公司來看，當當網占中國圖書市場規模的15%到25%且是中國唯一盈利的電商公司，麥考林的線下加盟連鎖店則為其上市加分許多。那么現在的這些電商公司，除了已經被亞馬遜收購的卓越網、進軍電商的傳統企業蘇寧、已經盈利的淘寶網外，其它多數電商企業均處于巨額虧損狀態，無疑物流地產成為未來盈利的保障。目前中國倉庫的投資回報率在全球范圍內都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業地產的平均收益率。

　　除了未來在中國城市化進程中，這些物流倉儲用地可以低成本地改造成為商業地產之外，另外一種情況就是這些逐步獨立運營，成為服務于其它中小電商甚至其它企業的第三方物流配送公司，通過這些公司為線上的B2C商城獲得新的盈利點。只是這種方式多數情況也讓其它電商企業擔憂，擔憂自己的用戶數據和交易數據為這些大型電商企業所用，使得自己的發展受到影響。

　　其次是配送效率和成本的拼殺，在前端的商品、展示、營銷、支付都不斷提升用戶體驗的同時，最后一公里的配送就成為決勝關鍵。面對以加盟制周轉倉為主要運營方式的第三方物流配送公司，他們的運營效率和成本已經無法滿足這些電商企業規模化發展的需求。電商自建倉儲物流成為競爭手段之一。畢竟相對于傳統店鋪來說，倉儲物流基地的建設更加快速，通過一到兩年的密集網點布局，實現全國快速配送，這也是趕在已經擁有實體店的傳統零售商布局線上和線下業務結合的電商之前，純電商企業提升自己核心競爭力的機會。而對于已經擁有上千規模實體店的蘇寧易購來說，整合線下業務的難度和自建倉儲物流基地相比較難度要大得多，周期也要長得多，那么選擇這個方式也在情理之中。而且在線下實體店整合完成之后，這些物流倉儲基地如果再改造成為商業地產，然后再更偏遠的地方購買新的倉儲物流用地建設倉儲物流基地，通過這種方式形成良性的商業循環。這樣在這場以速度比拼的電商競爭中像蘇寧這樣的傳統的零售業能夠優勢最大化，最終取勝！

　　這種做法對于僅依賴于商業地產資源擴張的百貨業是具有一定的借鑒作用，只是這種借鑒更多可以參考淘寶網的物流倉儲方式。淘寶網自己購買獲得倉儲物流用地，然后通過合作的方式將這些倉儲物流交給第三方進行代運營管理，同時在自己的高流量和高銷量背書下使得商家不得不使用其倉庫并交納租金，使得倉儲物流自然而然成為盈利中心，也很好地控制了商品，在促銷中推廣這些商家后不會導致在物流降低在淘寶消費的買家購物體驗，獲得與B2C一樣的配送競爭優勢。同樣隨著中國城市化的推進，淘寶網自購的這些倉儲物流用地可以很好地變身為商業地產進一步服務于自己，例如開設更多愛蜂潮這樣的家居體驗館，將自己在線上的優勢轉換到線下，這樣一來，傳統的百貨業和零售業在這一場電商企業兇猛的圈地中將逐漸散失自己線下擁有實體店的強大優勢，在未來三到五年的競爭中處于劣勢，這不得不引起警覺！

　　這樣一分析，大量地圈地建設物流倉儲基地確實成為了電商企業非常好的發展方式，也是應對傳統企業大量涌入發展電子商務業務的有效措施，只是這種做法卻多數是通過美元資本來完成，除了蘇寧、淘寶網、1號店外，其它幾家要么是美國在中國的分公司，要么被美國電商公司收購的企業，要么就是美國上市企業，要么是美元資本投資企業，他們的大量圈地建設物流倉儲基地能夠獲得新的盈利機會、獲得與傳統零售業競爭的優勢、提升用戶體驗等等，卻使得國內原本就供不應求倉庫變得更加緊缺，《全國倉儲業發展指數》的數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應求的狀態。而仲量聯行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。

　　作為有社會責任感的創業者，我想套用在新浪微博寫的一句話：電商作為零售企業，通過物流地產獲得增值和新的盈利收益無可厚非，只是不要通過美元圈地的方式進一步推高中國的房地產價格！
　　（來自莊帥的博客）