2012年，零售企業過得很艱難，各種衡量業績指標同比下降。人力成本壓力加劇，租金暴漲，一些企業不忍房東的坐地起價，由租賃模式向自持物業轉變。

　　天虹商場除了部分區域自持物業外，近日，深圳中航收購天虹商場近40%的股份，天虹和地產的關系更緊密了，而一向以輕資產擴張著稱的天虹，突然加碼自持物業，究竟能玩轉地產，還是會被地產“絆一跤”仍未有結論。

　　租金：不可承受之重

　　10月16日，天虹商場股份有限公司發布的收購報告書，深圳中航收購天虹商場39.52%股份。報告顯示，天虹商場將與深圳中航的手表奢侈品業務共同組成公司高端消費品與零售業務板塊，借此發揮協同效應。

　　盡管中航強調此番收購的目的在于強化零售板塊，深圳中航旗下的中航地產與天虹商場之間的微妙關系引起業內的關注。更多人將此解讀為天虹與地產業務聯系將更加緊密。

　　在此之前，發跡于深圳，走向全國的天虹商場截至第三季度有54家門店。除了東莞威尼斯門店、廈門大西洋和深圳深南天虹鼎城店以及在建的江西吉安市天虹商場為自持物業外，其余均為租賃形式。

　　天虹商場上市之初，董事會秘書萬穎曾表示天虹在堅持以“輕資產運營”策略不變的前提下，會有選擇地增加部分自有物業以保持長期可持續發展，但不會借助關聯公司的地產優勢涉及商業地產;同時，借助中航地產等關聯方的業務優勢，本著市場化原則，公司可能與中航地產等關聯方合作，通過租賃其物業實現協同發展。

　　雖然天虹方面如此表示，并且在發展過程中以輕資產擴張為主，天虹在地產方面其實早有布局。

　　2010年天虹置業有限公司成立，與控股股東中航技深圳公司及萊蒙國際集團簽署《戰略合作框架意向備忘錄》，將進一步在房地產開發和商業項目拓展方面發揮各自的資源和專業優勢，通過協作開發、商業租賃、物業購買等方式，建立雙方的戰略合作伙伴關系。

　　日益高漲的房租迫使企業走上自持之路，天虹商場在自持物業的這條路上并不孤單。

　　銀泰百貨CEO陳曉東在今年供應商會議中表示，銀泰自持物業占40%，未來發展的項目中，自持物業會超過一半。經過三五年后，自持物業與租賃將會基本達到一個對等的比例。王府井方面也表示將提高自持物業的比例。

　　零售業種種不如人意的數據或許正是這些企業自持物業的原因。

　　受國內外經濟增長放緩等因素影響，今年前三季度中國連鎖零售企業銷售額平均增幅低于10%，低于社會消費品零售總額同比增速，創10年來新低。

　　前三季度零售行業綜合毛利率17.6%，相比去年同期下降0.6個百分點;其中第三季度行業綜合毛利率為17.5%，相比去年同期下降0.8個百分點。

　　上半年，天虹商場水電及房屋租賃費支付同期增長51.08%。第三季度報告顯示，增幅為34%。

　　駕馭地產搖錢樹

　　以往天虹商場“百貨+超市+X”的多業態組合模式似乎已經難以體現強勁的競爭力。據記者觀察，購物中心趨于飽和，天津、沈陽、成都等地有巨大的存量面積。即使以多業態模式發展，仍有許多城市購物中心的空置率很高。

　　根據物業顧問萊坊統計，今年上半年上海、北京、深圳、廣州等一線城市的高端購物中心空置率平均達8.4%;而二線城市空置率更高，平均達10.5%，當中尤以沈陽和成都為甚，空置率分別達17%和16.2%。

　　此外，百貨的選址要求比購物中心更為嚴格。“百貨有別于購物中心，一般選擇在市中心的一等地段，高度依賴公共交通。” 首都經濟貿易大學教授陳立平這樣認為。

　　今年第三季度，全國大宗商業物業交易繼續低迷，成交量環比下降3%，與去年同期相比，降幅則達到47%。

　　另外，涉足地產項目需要龐大的資金支持，企業能否有足夠的實力經營，是難以回避的嚴峻現實。

　　不過，憑借不算太糟的成績，天虹似乎有志于此。第三季度公司營業收入同比增長12.57%;凈利潤同比增長2.63%;第三季度可比店營業收入增長4.6%;前三季度毛利率23.79%。

　　在擴大自身版圖的同時，百貨自持物業似乎也有可取之處。因物業方不斷上調租金，百貨被逼退的新聞時有爆出，最終只是為他人做嫁衣。“租金暴漲，自持物業是比較妥當的做法，這是應對市場變化的一種防衛措施。‘百貨+地產’模式發展可以節約成本，有利于控制賣場。”陳立平告訴記者。

　　不同于地產開發商的盲目性，零售企業跨界地產更為理性。“零售主導模式相較于地產主導模式，在主體定位、運營和零售經驗等方面具有很大的優勢。”陳立平說。

　　“百貨是勞動密集型產業，扣除人力成本、水電氣費，凈利率僅2%左右。百貨進入新區域，培育期一般3~5年，這需要很大的資金投入。”南京商廈總經理馬驊告訴記者。

　　不過，冒進地產的代價企業不一定能吃得消。

　　零售企業跨界地產似乎沒那么簡單。即使業績不錯，經營不好，地產的投入也是“燒錢”。“百貨+地產”模式能否為天虹商場的跨區域發展保駕護航，想必業界都有這樣的疑問。
　　（中華合作時報·超市周刊 記者：李婷）