來源/聯商網&搜鋪網

撰文/拾一

編者按：站在時代更迭、城市更新的浪潮之下，商業年年在變，并無時無刻不在考驗我們的“隨機應變”。

去年因疫情影響，不少購物中心紛紛推遲開業，引發2021年的積累爆發。據聯商網零售研究中心統計，2021年前三季度全國新開業的商業項目數量為273個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲65%。預計在2021年全年的新增開業數量將迫近500家。

結束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國新商業項目供應情況如何？各個企業將如何展開實力競爭，搶占市場份額？有哪些頭部商業項目值得關注和期待？行業將呈現哪些新的發展趨勢？

基于此，聯商網零售研究中心盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區域（不含港澳臺）2022年擬開業的商業項目，以供行業參考。

本期關注東北地區。

據聯商網零售研究中心統計，遼寧、吉林、黑龍江、內蒙古東部（呼倫貝爾市、通遼市、赤峰市、興安盟、錫林郭勒盟）四省市計劃2022年開業的商業項目共計28個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方，且不含未披露或開業時間不詳的項目），新增商業建筑面積超223.6萬方，平均單體建筑面積超過8萬方（哈東萬達廣場與哈爾濱孔雀時代廣場為存量改造，不計入新增商業面積）。

沈陽數量、體量均領跑，省會城市成為商業熱土

從開業數量上看，東北地區2022年擬開業項目最多的省份是遼寧省，擬開業商業項目為13家；吉林省緊隨其后，擬開10個購物中心；黑龍江省則擬開5個購物中心，位列第三；內蒙古東部擬開購物中心最少，僅有1家。

從城市分布來看，省會城市依然是商業熱土，遠超省內其他城市。而三大省會城市中，沈陽在開業數量位居榜首，擬開業購物中心達10家；長春擬開業購物中心7個；哈爾濱擬開業購物中心4個。除了三大省會城市，大連擬開業購物中心3個；通化擬開業購物中心2個；大慶、白山、興安盟擬開業購物中心各1家。

從新增商業項目體量上看，依然是沈陽領跑，新增商業建筑面積超85.8萬方；排名第二的為長春，將新增65萬方；然而第三名并非開業數量排第三的哈爾濱，而是將新增22.7萬方的大連；哈爾濱以新增21萬方位列第四。大連實現“翻盤”的原因在于，哈爾濱4家擬開業購物中心里2家大體量的購物中心均為存量改造（哈東萬達和孔雀時代）。除此之外，其余城市新增體量均為超過20萬方。

2022年，西北地區擬開業的28個購物中心中，規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）的有9個，占比32%；規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）的有7個，具體占比約25％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的有7個，占比約25％；15萬方以上（含15萬方）的有5個，占比約18％。

對比聯商網零售研究中心去年年末所統計的“2021年東北地區擬開業的商業項目”數據，可以發現，2022年東北擬開業商業項目數量明顯有所下降。但值得注意的是，2021年東北地區實際開出的商業項目實則遠低于原計劃，這其中，一部分因未及時完工或招商不利不得不延緩開業；還有很大一部分則成為了開業時間“明年復明年”的爛尾項目。

一線商業品牌已在“在路上”，東北商業進入“大牌時代”？

一直以來，提到東北地區，就避不開“投資不過山海關”的評價。從數據來看也印證了東北地區商業的“冷清”，從2022年擬開業的商業項目上來看，橫向對比，在全國七大區域中，東北地區新開項目數量是最少的，而這種情況已經持續了數年。

可以發現，在東北地區多數城市中，本土開發商延續著強勢表現，以吉林省為例，9個2022年擬開購物中心，半數以上商業項目是由本土企業開發，以吉林大眾置業集團為例，除了二道活力城，其開發的北湖魔都活力城、摩天活力城二期、星光活力匯等項目都處于在建狀態，有望在未來2、3年內建成開業。

雖然在建項目不少，但本地開發商們的日子過的也并不舒坦。作為吉林省會城市但長春就在在近兩年接二連三的遭遇商場停業潮，前有重慶路活力匯因經營不善閉店停業，后有中東七彩城沒有熬過疫情沖擊……

事實上，這也是東北地區商業的縮影。而相比于長春等省會城市，在牡丹江、鞍山、丹東、盤錦、通化、四平等城市，更多的大型商業項目往往以“爛尾”告終，或建成數年始終無法開業，或直接在建設階段“卡殼”。比如號稱具有國際水準的鞍山莊士中心城，建成已有近5年時間，至今仍未開業。類似的項目不勝枚舉。

不過，東北經濟一直以來都是機遇與困境并存。近年來，面對著日益飽和的一線城市高端市場，一線商業品牌們開始尋求開拓新一線城市和潛力二線城市。而東北地區的三大省會城市也因此迎來了從南邊吹來“暖風”，這些向下的進擊的高端商業品牌，一方面推動著二線城市高端商場進化，另一方面，也在改變著所進城市的商業格局。

可以發現，沈陽2022年擬開業的商業項目中，不乏華潤、龍湖等商業巨頭的身影。同樣，長春也吸引了這些外來企業，據了解，龍湖天街已簽約落位凈月區，中糧大悅春城也有望落位寬城區，而老牌商業企業太古集團也被傳出和凈月區合作。

相比于本地企業所開發的項目，這些高端商業往往擁有更加優秀招商運營能力。或許在未來幾年里，隨著這些高端商業項目的落成，將會為東北地區引進更多的高端品牌、首店品牌。

整體來看，外來開發商的到來，無疑將進一步促使東北商業加快進化腳步，改變老牌本土商業大多固守陳規的現狀。但是，值得注意的是“外來和尚”能否“念好經”仍是未知數，比如將在明年開業的哈爾濱孔雀時代廣場，就是由原來的哈西吾悅廣場，從哈西吾悅廣場正式到本土企業黑龍江君貴從吾悅接盤，不過短短數月。

在寒冷的東北商業“土地”上開出花并非易事。華潤系、龍湖系、中糧系等一線品牌的項目能否成功，不止需要品牌力，對于當地商業的解讀與優秀的運營力同樣很重要。

來勢洶洶的外來商業品牌與升級求變的本土地產企業，未來5年，東北商業是否會發生翻天覆地的變化？讓我們拭目以待。

附2022年東北區域擬開業商業項目統計：