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撰文/楊柘

富力地產懂得用時間換空間，讓自己獲取喘息的機會。

日前，公司啟動對境內債券二次重組，計劃通過現(xiàn)金購回等6種形式，來緩解債務償付壓力。

相比3年前境內外債務全部展期的方案，此次的債券重組方案被廣泛理解為“削債”。包括現(xiàn)金購回等多個償付方案，均擬以折價形式實現(xiàn)兌付，余下的股票經(jīng)濟收益權兌付、全額留債長展期方案，對債券持有人來說也相對苛刻。

盡管，這只是初步方案，但也側面說明富力地產面臨債務的嚴峻性。不過，該方案尚未最終確定，能否順利推進還是一個未知數(shù)。

再次“削”債

繼3年前順利完成境內外債務全部展期后，富力地產（02777.HK）日前再次著手推動對境內債券的二次重組，且方案已在9月10日盤后公告披露。

根據(jù)公告，再次啟動債務重組，乃是鑒于企業(yè)整體經(jīng)營現(xiàn)狀作出。這次境內債務重組，公司基本遵循著進一步“削債”的思路。

此次為公司債券持有人提供的整體境內債券重組方案，分別有現(xiàn)金購回、以物抵債、應收賬款信托份額抵債、資產信托份額抵債、股票經(jīng)濟收益權兌付以及全額留債長展期。

初步統(tǒng)計，前4項債務抵償方案，整體抵債債券本金余額合計不超過139億元。

從重組債券方案來看，公司利用現(xiàn)金購回方案規(guī)模并不大，即擬對債券分三次進行折價（每張債券剩余面值的20%）購回，預計購回總金額不超過6億元。

重頭戲是以物抵債和資產信托份額抵債。

公司披露以物抵債方案顯示，擬以實物資產償付債券，每100元人民幣剩余面值的債券可申報登記可抵債價值為30元的實物資產，公司此次擬進行以物抵債的未償還債券本金余額合計不超過66億元；

公司還計劃以實物資產收益權作為資產信托的基礎資產，設立服務型信托。即每100元剩余面值的債券，可申報登記價值為35元的資產信托份額。公司擬以此種方式抵債的未償債券本金余額合計不超過57億元。

相比折價清償方式，對于債券持有人來說，富力地產提供的股票經(jīng)濟收益權兌付和全額留債長展期方案，或許更具現(xiàn)實意義，但需要經(jīng)受市場和時間的考驗。

股票經(jīng)濟收益權兌付方案，公司擬在香港向特殊目的信托定向增發(fā)不超過2億股股票，用于股票經(jīng)濟收益權兌付。處置定增股票所獲外幣資金凈額等額的境內資金，將用于償付獲配股票選項的債券持有人。

全額留債長展期方案，則需要本次境內債券重組經(jīng)全體持有人會議順利通過后，將前5個化債方案完成后的剩余境內公司債券本金余額，全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年支付1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。過往及長展期期間內的利息部分統(tǒng)一降低至1%，單利計息、不計復利。

上述化解債務方式，考慮到債券持有人各種訴求，不過，還需通過全體債券持有人會議。

公司認為，上述債券重組方案如得以順利推進并完成，將緩解公司短期償債壓力，降低負債率，優(yōu)化債務結構，改善財務狀況。

債務警報尚未解除

如果上述債務重組方案順利通過，富力地產的債務兌付周期，預計將延長6至10年，由此避免了短期內集中償付壓力。

不過，自我造血能力恢復正常，才是公司向前走的基本動力。這主要取決于房地產市場的回暖復蘇，住宅及商業(yè)產品銷售走上正軌。從目前市場趨勢來看，公司仍需左右騰挪來維系債務平衡。

自2022年債務違約以來，變現(xiàn)資產成為公司獲取現(xiàn)金的重要方式。在違約當年，公司通過抵押部分資產，變賣遠在英國倫敦的兩大項目，以及以百億元價格出售富力物業(yè)，所獲資金大多用于債務償付。

但出售資產獲得資金是一次性的，可為公司提供可續(xù)性發(fā)展保障的銷售業(yè)務，受行業(yè)深度調整，一直未能得以提振。

2025年上半年，公司來自物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額實現(xiàn)約41.65億元，同比下降60%。該營業(yè)額乃是基于期內交付銷售物業(yè)約46.10萬平方米，同比下降約48%。同期，公司整體平均售價約9000元/平方米，同比下降23.73%。

此外，公司投資物業(yè)租金收入3.13億元、酒店運營營業(yè)額8.27億元，同比分別下降26%和70%。

受行業(yè)持續(xù)低迷，今年上半年，公司錄得凈虧損40.82億元，相比上年同期凈虧損23.31億元進一步擴大。

由于缺乏源頭活水，公司借多還少。期內，新增銀行借款37.3億元，償還銀行借款23.3億元。

截至今年6月，公司借款總規(guī)模1045.2億元，其中，一年內到期借款為975.9億元。

與此同時，公司現(xiàn)金及銀行存款（包括受限制現(xiàn)金）為35.1億元，同比下降9.07%。非受限資金僅約6.9億元，難以覆蓋短期借款總額，公司資產負債比率高達408%。

為此公司壓縮費用支出，積極降本增效。上述同期，銷售及營銷開支減少25%至4.53億元，相當于比去年同期少花1.53億元；行政開支比上年同期下降0.57億元。

員工成本仍然是行政開支的最大部分。截至6月底，公司員工規(guī)模為約20276人，同比減少3376人。

降本收效甚微，公司不得不繼續(xù)資產變現(xiàn)。9月9日，旗下長沙富力萬達文華酒店公開掛牌拍賣，回籠資金約5.14億元。相比千億級負債規(guī)模，仍難解對資金的饑渴。

不過，公司仍然有最后一張底牌，那就是豐富的土地儲備。截至今年6月，公司擁有土地儲備總建筑面積約4803.70萬平方米，其中可售面積約3662.50萬平方米，大部分分布在華北、華東及西北等地區(qū)。

這構成公司化解債務的關鍵資產支撐。